Studentisches Wohnen mit Toskana-Flair – Warum wir nicht mehr nur auf Gewerbeimmobilien setzen
Studentenwohnheime sind nun wirklich keine neue Immobilienart, allerdings sind sie in den Portfolios der Immobilienfonds bislang kaum vertreten. Ich glaube jedoch, dass sich das in Zukunft ändern wird. Denn das Thema „studentisches Wohnen“ wird für unsere Branche durch die jüngsten Entwicklungen im Bildungsbereich immer interessanter.
Laut Daten des Statistischen Bundesamts ist die Anzahl der Studenten in Deutschland in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Aber nicht nur hier, sondern auch international ziehen attraktive Unis immer mehr Studenten aus der ganzen Welt an. Das macht sich auch am Immobilienmarkt bemerkbar, denn in den Uni-Städten steigt die Nachfrage nach studentischem Wohnraum. Für uns heißt das, dass wir im Portfoliomanagement unserer Immobilienfonds zunehmend umdenken müssen. Daher haben wir für einen unserer Fonds, der sonst stark auf Gewerbeimmobilien setzt, inzwischen auch das Wohnheim „Tuscany Apartments“ in Los Angeles erworben.
Wohnheim mit Hotelcharakter
Mit den deutschen Studentenwohnheimen, die meist von den örtlichen Studentenwerken geführt werden und innen wie außen recht trist wirken, haben die Tuscany Apartments allerdings nicht viel gemeinsam. Stattdessen vermittelt die Wohnanlage im sonnigen LA durch viel Grün, Blumen und Palmen das Flair der Toskana. Neben gemütlichen Gemeinschaftsbereichen, voll ausgestatteten Küchen und einer Waschküche können die Studenten auch ein modernes Fitness-Center, mehrere Swimmingpools und eine Terrasse mit Liegestühlen nutzen, um zum Beispiel nach Prüfungen zu entspannen.
Ein weiterer Pluspunkt: Die Tuscany Apartments befinden sich in direkter Nähe zur University of Southern California (USC). Die Hochschule ist die älteste Privatuniversität in Kalifornien und liegt im Universitäts-Ranking von „Times Higher Education“ aktuell auf Platz 60 von 981 untersuchten Universitäten. Die beliebte Uni weist auf ihrer Internetseite sogar auf das Wohnheim hin – als Alternative für Studenten, die kein Zimmer mehr direkt auf dem Campus erhalten haben. Für uns als Portfoliomanager ist das ein wichtiger Punkt, der die Attraktivität der Immobilie steigert, da wir so problemlos Mieter für die 120 Wohneinheiten finden. Denn anders als bei den Gewerbeimmobilien, auf die wir bei unseren Fonds sonst hauptsächlich setzen, gibt es bei den Tuscany Apartments keine langfristigen Mietverträge. Stattdessen werden die Zimmer – wie in den USA üblich – jeweils für die Dauer von einem Jahr vermietet. Das sorgt natürlich für einen starken Umschlag: Jedes Jahr verlängern rund 40 Prozent der Bewohner ihren Mietvertrag nicht mehr, da sie die zum Beispiel die Uni abgeschlossen oder abgebrochen haben oder an eine andere Hochschule wechseln.
Der Verwaltungsaufwand für Studentenwohnheime dürfte sich lohnen
Immobilien wie die Tuscany Apartments erfordern durch den häufigen Mieterwechsel natürlich auch ein aktiveres Management als langfristig vermietete Gewerbeimmobilien, die man als Fonds kaufen und dann über Jahre hinweg ins Regal legen kann. Ein Studentenwohnheim benötigt mehr Aufmerksamkeit, sowohl bei der Vermietung als auch bei der Instandhaltung. Denn nur wenn die Immobilie immer in einem Top-Zustand ist, bleibt sie für neue Mieter attraktiv. Ratingagenturen stufen solche verwaltungsintensiven Assets daher in der Regel als risikoreicher ein als Gewerbeobjekte. Ich glaube allerdings, dass sich das Risiko lohnt und Studentenwohnheime sich in Zukunft besser auszahlen werden als Gewerbeimmobilien. Sie und ähnliche Immobilien dürften daher in Zukunft immer stärker in den Immobilienfonds vertreten sein. Denn eine Gefahr besteht bei ihnen im Vergleich zu Gewerbeimmobilien zumindest nicht: Es gibt keinen Hauptmieter, der bei seinem Auszug eine Fläche von mehreren tausend Quadratmetern hinterlässt, die womöglich erst modernisiert werden muss, bevor überhaupt die Aufgabe angegangen werden kann, einen Nachmieter für den vielen freien Platz zu finden.
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Bildquellen: Deutsche Asset Management