Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt gesunken

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt startete verhalten in das neue Jahr. Grund dafür war allerdings kein Nachfragemangel, vielmehr fehlte es an Angeboten.

Rückgang am deutschen Immobilieninvestmentmarkt

Wie eine aktuelle Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE ergab, sank das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilieninvestmentmarkt im ersten Quartal des Jahres 2019. Zwar wurden Investitionen in Höhe von 13,7 Milliarden Euro getätigt, doch entspricht dies einem Rückgang von rund 30 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

„Hauptverantwortlich für das insgesamt rückläufige Transaktionsvolumen ist das Ausbleiben von großen Portfolioverkäufen im ersten Quartal. In der Summe konnten lediglich rund 4,2 Milliarden Euro registriert werden, 43 Prozent weniger als in Q1 2018“, erklärte Helge Scheunemann, Head of Research des Investmentmanagement-Unternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) Germany.

Timo Tschammler, CEO von JLL Germany, ist jedoch nach wie vor überzeugt, dass das Investitionsinteresse weiterhin intakt bleibt, „[…] zudem befinden sich zahlreiche, teilweise auch größere Immobilien oder Portfolios in Verkaufsprozessen […]“.

Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE Deutschland, erklärte: „Der Rückgang erscheint dramatisch, relativiert sich jedoch bei genauerer Betrachtung – die Nachfrage war ungebrochen groß, das Angebot jedoch nicht vorhanden. So war das Jahresauftaktquartal im vorherigen Jahr eines der stärksten seit Aufzeichnungsbeginn, insbesondere im Wohnsegment. Zudem werden in den kommenden Quartalen einige Objekte und Portfolios auf den Markt kommen, was die Transaktionsaktivität wieder befeuern dürfte. An das außerordentliche Rekordvolumen von 2018 wird der Investmentmarkt dieses Jahr jedoch vermutlich nicht anschließen können“.

Rückläufige Entwicklung in den Top 7 Märkten

Auffällig im ersten Quartal war daneben auch die Entwicklung in den Big 7, also Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Köln und Stuttgart. Hier wurde ein Rückgang des Investmentvolumens in Höhe von 32 Prozent festgestellt, insgesamt wurden 7,4 Milliarden Euro investiert. Eine räumliche Verschiebung des Investoreninteresses konnte CBRE jedoch nicht feststellen.

„Bei den einzelnen Top-Standorten haben wir zwar unterschiedliche Entwicklungen beobachten können, nach dem ersten Quartal ist es jedoch verfrüht, hier von grundsätzlichen Trends zu sprechen“, erklärte Klein.

Tschammler von JLL kommentierte: „Trotz dieser Rückgänge im Transaktionsvolumen bleiben wir dabei: die Einbußen in den großen Metropolen sind in keiner Weise einer rückläufigen Nachfrage geschuldet. Wir gehen davon aus, dass die Aktivitäten im weiteren Jahresverlauf insgesamt wieder dynamisiert werden“.

Büroimmobilien nach wie vor sehr gefragt

Die dominierende Assetklasse blieb im ersten Quartal Büroimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von rund 5,5 Milliarden Euro, wenngleich dies einem Rückgang von 22 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Während das Transaktionsvolumen bei Einzelhandel und Hotel stabil blieb, sank das Investitionsvolumen bei Logistikimmobilien um 31 Prozent. Wohnimmobilien verzeichneten mit – 56 Prozent den deutlichsten Rückgang.

Im vergangenen Quartal fanden dagegen Shoppingcenter wieder einige Käufer. „Der Re-Positionierungsprozess dieser Nutzungsart ist in vollem Gange und Bestandshalter und Betreiber prüfen, wie sich digitale Erlebnis- und Einkaufswelten in ihre Center integrieren lassen. Angesichts rückläufiger Frequenzen und steigender E-Commerce-Umsatzanteile bedarf es allerdings teilweise langwieriger und vor allem kostenintensiver Umstrukturierungen. Ganz anders ist das Bild bei Fachmarktprodukten. Deren Anteil am gesamten Einzelhandelsvolumen beträgt fast 44 Prozent und bestätigt das nach wie vor große Interesse an Fachmärkten, Fachmarktzentren und Supermärkten. Investoren sehen hier vor allem bei Immobilien mit Lebensmittelhändlern ein nach wie vor interessantes und gegenüber dem Online-Handel weitgehend resistentes Anlageprodukt“, erläuterte Scheunemann.

Renditen mit stabiler Entwicklung

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sank die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroimmobilien in den Top 7 Märkten in den ersten drei Monaten dieses Jahres um 0,12 Prozentpunkte auf 3,14 Prozent, wie aus einer Pressemitteilung von CBRE hervorgeht. „Trotz der großen Nachfrage sehen wir im Bürosegment insgesamt eher eine Seitwärtsbewegung der Renditen“, erklärte Klein. „Wir scheinen eine Renditegrenze erreicht zu haben, welche die Investoren angesichts ihrer Investmentstrategien und Verpflichtungen – vor allem institutionelle Investoren wie Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionskassen – nicht unterschreiten können und wollen“, ergänzte der Head of Investment bei CBRE Deutschland.

Guido Nabben, Sprecher von German Property Partners (GPP) kommentierte das zurückliegende Quartal indes folgendermaßen: „Der verhaltene Start ist auf das sehr gute Immobilien-Investmentjahr 2018 und dem daraus resultierenden mangelnden Angebot an Immobilien auf dem Markt zurückzuführen. Die Spitzenrenditen haben sich auf einem niedrigen Niveau eingependelt. Wir rechnen für 2019 nicht mehr mit einem weiteren Absinken“.

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