Trendwende im Immobilienmarkt in Sicht: Darum dürften Schweizer Immobilienpreise 2023 fallen

Seit 2010 kannte der Immobilienmarkt nur eine Richtung: steil nach oben. Investoren, Hausbesitzer, Mieter – sie alle haben sich inzwischen an konstant steigende Häuser- und Wohnungspreise gewöhnt. Doch am Schweizer Immobilienmarkt bahnt sich eine Trendwende an.

Zwar stiegen die Schweizer Immobilienpreise im letzten Quartal 2022 nochmals an. Dennoch weisen einige Faktoren auf einen großen Umschwung am Wohnungsmarkt hin: Die fetten Jahre dürften demnach erst einmal vorbei sein.

2022: Gutes Jahr – aber nur Ruhe vor dem Sturm?

Trotz aller Unkenrufe lief das Jahr 2022 für Schweizer Immobilieninvestoren recht erfreulich. Zwar schwächte sich das Preiswachstum im Vergleich zu den Vorjahren etwas ab, dennoch stieg der Schweizer Preisindex für Wohneigentum (sowohl Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen fallen in diese Kategorie) im Durchschnitt um immerhin 5,0 Prozent an, wie Daten des Analyseunternehmens Iazi zu entnehmen ist. Bei Mehrfamilienhäusern konnten sich Investoren sogar über eine Steigerung von 5,6 Prozent freuen. Auch das letzte Quartal des vergangenen Jahres zeigte dabei kaum Schwächen auf, der Preis für Wohneigentum stieg um durchschnittlich 1,4 Prozent, Mehrfamilienhäuser verteuerten sich um 1,7 Prozent.  Trotz der steigenden Zinsen und der damit zusammenhängenden Verteuerung der Immobilienkredite war die Nachfrage nach Immobilien in der Schweiz 2022 nahezu ungebrochen, jegliche Crashprophezeiungen haben sich einmal mehr als Unsinn entpuppt.

Zinsanhebungen werden Immobilienboom wohl ausbremsen

2023 dürfte für Immobilieninvestoren allerdings schwieriger werden: Während 2022 ein Übergangsjahr von Negativzinsen zu einem etwas höheren Zinsumfeld war, dürfte 2023 dann vollständig von höheren Zinsen geprägt sein. So rechnen Volkswirte fest damit, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) auch 2023 die Zinsen weiter anheben wird. Der Inflationsdruck in der Eidgenossenschaft ist aber weitaus weniger stark ausgeprägt als in der Eurozone oder in den USA, folglich liegen auch die Leitzinsen hierzulande mit aktuell 1,0 Prozent auf einem verhältnismäßig geringen Niveau. Dennoch ist die Ära der Negativzinsen vorerst beendet.

Einige Indikatoren weisen bereits darauf hin, dass sich der Preisauftrieb der Schweizer Immobilien in den letzten Wochen verringert hat. Eine entsprechende Analyse von Iazi bezog sich lediglich auf Preisänderungen der vergangenen Wochen sowie auf bereits gemeldete Transaktionen, die in den kommenden Tagen abgewickelt werden. Wie „finews.ch“ schreibt, zeige diese Untersuchung auf, dass besonders die Preise von Mehrfamilienhäusern zuletzt von einer rückläufigen Tendenz geprägt waren. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern sei hingegen robust geblieben. Das hohe Zinsniveau interlässt also offenbar Spuren.

Darum schaden hohe Zinsen den Immobilienpreisen

Höhere Zinsen schaden allgemein Immobilieninvestoren: Einerseits werden dadurch die Kredite für den Bau beziehungsweise den Kauf der Immobilien deutlich teurer, was den Profit eines Investments in Wohn- und Geschäftsraum schmälert. Andererseits steigen durch das höhere Zinsumfeld auch die Opportunitätskosten eines Immobilieninvestments: Staats- und Unternehmensanleihen oder auch Festgeldkonten bringen bei höheren Leitzinsen eine bessere Rendite, worunter insgesamt als riskanter geltende Immobilien- und Aktienengagements weniger attraktiv werden. Angesichts des schlechten Umfelds ist es auch wenig verwunderlich, dass die allermeisten Immobilienaktien 2022 ein katastrophales Börsenjahr erlebten. Die Anleger mieden Immobilienpapiere wie der Teufel das Weihwasser, die Kurse von Vonovia, Grand City Properties oder Swiss Prime Site (SPS) und Allreal gingen auf Talfahrt.

„Kein Crash, sondern Rückkehr zum Normalzustand“

An der Börse wird ja bekanntlich die Zukunft gehandelt – rechnen die Anleger also fest mit einem Crash am Immobilienmarkt? Ganz so schlimm wird es wohl nicht kommen, wenn man Iazi-Chef Donato Scognamiglio Glauben schenkt. Seiner Meinung nach werde es zumindest auf dem als besonders stabil geltenden Schweizer Wohnungsmarkt keineswegs zu einem Crash kommen. Vielmehr gleiche der „zu erwartende Preisdruck bei Mehrfamilienhäusern“ einer „Rückkehr zum Normalzustand“, wie er gegenüber „finews.ch“ betont.

Nichtsdestotrotz scheint die rosige Zeit der Immobilien der 2010er-Jahre zunächst einmal ein Ende zu finden: Investoren könnten gerade bei den als Investitionsobjekten zuletzt besonders beliebten Mehrfamilienhäusern in den kommenden Jahren wohl eher nicht mehr mit zweistelligen Jahresrenditen rechnen. Besonders Mehrfamilienhäuser als auch Stockeigentum dürften mittelfristig eine schwächere Performance zeigen, während die Preise für Einfamilienhäuser weiterhin eine steigende Tendenz aufweisen werden, vermuten die Iazi-Experten. Die allgemein gute wirtschaftliche Lage der Schweiz und die Attraktivität des Landes für ausländische Investoren – gilt die Schweiz weltweit doch als ein Eldorado der Finanzstabilität – dürften aber einen allzu großen Preisverlust der Immobilien verhindern. Darüber hinaus liegt das Zinsniveau in der Schweiz weiterhin deutlich niedriger als beispielsweise in den USA oder in Europa, die Eidgenossenschaft weist hier also einen großen komparativen Vorteil für Immobilieninvestoren auf.

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