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Trotz Pandemie: Büroimmobilien zählen weiterhin zu den beliebtesten Investitionsmöglichkeiten

Der Pandemie zum Trotz erzielte der Markt für institutionelle Immobilien eines der besten Ergebnisse der letzten Jahre – eine Entwicklung, die dazu führt, dass Büroimmobilien eine der beliebtesten Anlagemöglichkeiten internationaler Investoren bleiben.

Büroimmobilien nach wie vor hoch im Kurs

Laut Angaben der CBRE GmbH – einem globalen Dienstleistungsunternehmen im gewerblichen Immobiliensektor – konnte der deutsche Büroimmobilieninvestmentmarkt trotz Corona-induzierter gesamtwirtschaftlicher Herausforderungen mit seinen Ergebnissen glänzen. Mit einem Transaktionsvolumen von 26,7 Milliarden Euro wurde sogar eines der besten Resultate der letzten Jahre erzielt, obgleich es um 31 Prozentpunkte hinter jenem des Rekordjahres 2019 lag. Übertroffen wurden dennoch die sehr guten Resultate der Jahre 2014 und 2016 sowie der Zehnjahresdurchschnitt. Die stabilen Ergebnisse konsolidieren das Vertrauen nationaler und internationaler Investoren in Büroimmobilien als Anlageziel innerhalb des Standorts Deutschlands: Büroimmobilien bleiben, gemessen am Gesamttransaktionsvolumen, mit 35 Prozent die dominierende Assetklasse. Auf dem zweiten Platz landen Wohnimmobilien mit 25 Prozent, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien, die mit 15 Prozent auf dem dritten Platz landen. Immobilien innerhalb des Logistiksektors verfehlen das Siegertreppchen mit zehn Prozent und landen damit auf Platz vier.

Das sagen Experten

Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE, äußerte sich folgendermaßen zum Büroimmobilieninvestmentmarkt: „Deutsche Büroimmobilien standen 2020 trotz der Krise bei einheimischen wie internationalen Investoren an erster Stelle. Diese weiterhin große Nachfrage der Investoren wird durch die durchschnittliche Spitzenrendite in den Top-7-Märkten untermauert, die 2020 um sechs Basispunkte auf 2,85 Prozent zurückging und damit ein neues Rekordniveau erreichte. Wie auch in den Vorjahren zog die Marktdynamik im Schlussquartal noch einmal spürbar an.“

Im vierten Quartal 2020 konnten neben den 34 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens auch 42 Prozent der Großtransaktionen mit einem Wert von über 100 Millionen Euro erreicht werden, wobei insgesamt 76 solcher Großtransaktionen stattfanden und 15,7 Milliarden Euro einbrachten. Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE fügte hinzu: „Der auf den ersten Blick drastische Rückgang am Büroimmobilieninvestmentmarkt relativiert sich bei genauerer Analyse schnell. Denn die Ausgangsbasis ist das außerordentliche Rekordtransaktionsvolumen von 2019 mit 40 Milliarden Euro. Entsprechend lag das Transaktionsvolumen von 2020 auch deutliche 30 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt.”

Diese Städte sind besonders gefragt

Der Marktanteil der Top-7-Städte mit 80 Prozent des Transaktionsvolumens blieb auch 2020 stabil – der Wert sank lediglich um zwei Prozent. Die meisten Einzeltransaktionen fanden dabei in Deutschlands Finanzhauptstadt statt: Frankfurt am Main zählte die drei größten Einzeltransaktionen. Das Investitionsvolumen lag bei 5,6 Milliarden Euro und damit auf Vorjahresniveau – Faktoren, die Frankfurt zum stärksten Markt unter den Top-Städten machen. Mit 5,5 Milliarden Euro (minus 43 Prozent) und 3,45 Milliarden Euro (minus drei Prozent) folgen Berlin und Hamburg auf Platz zwei und drei. München landet mit 3,1 Milliarden Euro (minus 64 Prozent) auf Platz vier, gefolgt von Düsseldorf mit 3,0 Milliarden Euro (minus 27 Prozent) auf Platz fünf. Weitere 5,45 Milliarden Euro wurden außerhalb der Top-Städte investiert – das meiste Geld floss dabei in Nürnberg, Wiesbaden, Essen und Leipzig.

Nationale wie internationale Investoren zeigen Interesse

Klein teilt Details zur Investorenlandschaft, indem er erklärte: „Der krisenbedingte Vorteil von Eigenkapital spiegelte sich auch in der Käuferlandschaft, bei der entsprechend eigenkapitalstarke Investoren im Fokus standen.“ Immobilien- und Spezialfonds stellten dabei mit Investitionen in Höhe von 6,2 Milliarden Euro die stärksten Nettokäufer dar – und investierten damit mehr Geld, als sie deinvestierten. Mit einem Plus von 2,86 Milliarden Euro folgten Versicherungen und Pensionskassen sowie private Investoren mit einem Plus von 1,2 Milliarden Euro. Ein Rückgang des Anteils internationaler Investoren auf 39 Prozent kann 2020 auf die Reisebeschränkungen zurückgeführt werden. Linsin äußerte sich dazu folgendermaßen: „Investoren aus dem europäischen Ausland konnten ihren Markanteil jedoch deutlich ausbauen – um zehn Prozentpunkte auf 29 Prozent.“ Bemerkbar macht sich dieser Trend besonders unter Investoren aus Nordamerika. Diese investieren 84 Prozent weniger als 2019.

Welche Entwicklungen Experten für 2021 prognostizieren

Klein prognostizierte Folgendes für das weitere Jahr 2021: „Der Büroimmobilieninvestmentmarkt dürfte 2021 wieder an Dynamik gewinnen und vornehmlich von der Produktverfügbarkeit bestimmt werden. Aber auch der weitere Verlauf der Pandemie – hoffentlich geprägt durch Erfolge der Impfkampagne – wird das Ergebnis beeinflussen. Der deutsche Investmentmarkt und vor allem der Büroinvestmentmarkt genießen unter den internationalen Investoren aufgrund der stabilen wirtschaftlichen und politischen Situation ein sehr hohes Vertrauen, sodass wir 2021 auch wieder mehr ausländisches Kapital sehen werden. Aus heutiger Sicht ist ein Büroinvestitionsvolumen von mindestens 25 Milliarden Euro realistisch, sodass Büroinvestments auch 2021 weiterhin die wichtigste Assetklasse bleiben werden.“ Die stabilen Werte machen Büroimmobilien somit weiterhin zu beliebten Anlagezielen, unter welchen Core- und Core-Plus-Immobilien in etablierten Lagen an Beliebtheit gewinnen. Core- und Core-Plus-Immobilien in Regionalzentren und B-Standorten liegen ebenfalls im Trend – insbesondere, wenn langlaufende Mietverträge mit soliden Mietern vorliegen. „Diese defensiven Investments erfahren angesichts der aktuellen Situation einen zusätzlichen Nachfrageschub, der jedoch angebotsseitig nicht abgedeckt werden kann. Entsprechend dürften sich die Renditen für diese Produkte weiter einengen“, so Klein. Linsin fügte hinzu: “Der ifo-Geschäftsklimaindex und die ZEW-Konjunkturerwartungen zeigten im Dezember eine deutliche Stimmungsaufhellung infolge des aktuell anlaufenden, Impfprogramms in Deutschland. Die sehr umfangreichen staatlichen Konjunkturmaßnahmen und die stabilisierende Wirkung der Kurzarbeiterregelung sowie eine nochmals ausgeweitete Geldpolitik der EZB und ein damit weiter günstiges Finanzierungsumfeld sollten dafür sorgen, dass Deutschland die Krise nach dem jüngst noch einmal verschärften Lockdown schnell und gestärkt überwinden kann.“

Zur aktuellen Lage der deutschen Wirtschaft

Anhand der Werte des ifo-Konjunkturbarometers kann sowohl die aktuelle Lage der deutschen Wirtschaft abgelesen als auch für die darauffolgenden sechs Monate eingeschätzt werden. Ein Blick auf die Januar-Werte verrät: Die befragten Unternehmen tendieren zu einer pessimistischeren Einschätzung der gesamtwirtschaftlichen Situation, als es in der zweiten Jahreshälfte 2020 noch der Fall gewesen ist. ifo-Präsident Clemens Fuest äußert sich folgendermaßen zu den Ergebnissen: „Die zweite Corona-Welle hat die Erholung der deutschen Wirtschaft vorläufig beendet.“ Seine Aussage beruht unter anderem auf den nicht-getroffenen Erwartungen der befragten Ökonomen und Volkswirke: Der prognostizierte Prozentpunktestand zur Beurteilung der befragten Unternehmen im Januar sollte laut Einschätzung von Ökonomen 90,5 betragen – de facto pendelte sich jeder jedoch bei 89,2 (vormals 91,3) ein. In Sachen Geschäftserwartungen prognostizierten die befragten Volkswirte mit 93,1 Punkten einen leichten Anstieg – der aktuelle Index fiel stattdessen jedoch von 93,0 Punkten auf 91,1. Obwohl der Index im verarbeitenden Gewerbe zuletzt acht Male in Folge anstieg, mussten Experten ihre Erwartungen auch hier nach unten korrigieren, da sich der Optimismus der Industriefirmen zuletzt in Grenzen hielt. Der aktuelle Stand zeichnet jedoch ein leicht verbessertes Bild: Durch einen Anstieg der Kapazitätenauslastung um 1,6 Prozent, liegt die Prozentzahl in diesem Bereich aktuell bei 83,5 – ein leichtes Plus – dennoch unter dem langfristigen Durchschnitt von 83,5 Prozent. Weiterhin gesunken ist der Geschäftsklimaindikator auch im Handel, Dienstleistungssektor und Baugewerbe – letztgenannter Wirtschaftszweig geht sogar von einer dauerhaften Verschlechterung aus, die die kommenden Monate überschatten wird.

So fiel die Konjunkturerwartung für Januar aus

Die Börsen- und Finanzexperten des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) veröffentlichten die aktuellen Werte des ZEW-Index für Konjunkturerwartungen: Zu vermerken ist eine Erholung des Prozentsatzes von 55,0 auf 61,8 Punkte, obwohl Dow Jones-Analysten mit einem geringeren Anstieg (auf nur 59,0 Punkte) rechneten – eine Entwicklung, die sich bereits im Dezember 2020 abzeichnete, da zu diesem Zeitpunkt die Nachricht über die zeitnahe Einführung des Impfstoffs publik wurde. Auch der Index zur Beurteilung der Konjunkturlage verzeichnet eine leichte Verbesserung: Von minus 66,5 Prozentpunkte im Dezember auf minus 66,4 Prozentpunkte im Januar – Entwicklungen, die ZEW-Präsident Achim Wambach folgendermaßen kommentiert: „Trotz der Unsicherheit über den weiteren Verlauf des Lockdowns hat sich der Konjunkturausblick für die deutsche Wirtschaft leicht verbessert.” Die Erhöhung der Konjunkturerwartung betrifft auch den Euroraum (von 54,4 auf 58,3 Punkte) und den Indikator für die aktuelle Konjunkturlage (von minus 78,9 auf minus 75,7 Punkte).

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