Vermögensaufbau: Machen Immobilien wirklich den Unterschied?

Immobilien gelten als eine sichere Wertanlage, die krisenfest ist und sich gut zum Vermögensaufbau eignet. Dieses Ergebnis liefert zumindest eine repräsentative Umfrage des Meinungsforschungsinstituts YouGov im Auftrag der Commerz Real.

Rund 2.000 Bundesbürger gaben hierbei im Juni 2020 ihre Meinung bezüglich sinnvoller Geldanlageformen ab. Insgesamt 56 Prozent der Befragten präferierten eine Investition in Immobilien. Damit ist der Erwerb von Grund und Boden beliebter als der Kauf von Gold oder Aktien. Doch wird die Anlageklasse ihrem guten Ruf gerecht und machen Immobilien beim Vermögensaufbau wirklich einen Unterschied?

Immobilienbesitzer sind vermögender

2019 untersuchte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in einer Studie die Vermögensungleichheit in Deutschland und stellte fest, dass der Immobilienbesitz ein ausschlaggebender Faktor für die Höhe des Nettovermögens einer Person bzw. eines Haushalts ist. Das Resultat bezieht sich auf die Gegebenheiten im Jahr 2017 und teilt die Bevölkerung in zwei Gruppen: Eigentümer und Mieter. Eigentümer weisen ein deutlich höheres Nettovermögen als Mieter auf. Im Altersverlauf verstärkt sich außerdem die Diskrepanz zwischen beiden Gruppen. Während Mieter durchschnittlich im Alter von 51 bis 55 Jahren ein maximales Vermögen von etwa 55.000 Euro erreichen, steigern Eigentümer ihr Nettovermögen bis zu einem Alter von 75 Jahren auf einen Höchststand von ca. 280.000 Euro. Damit führt der Immobilienbesitz zu einem erheblichen Unterschied in der Bevölkerung. Die Verstärkung der Differenz im Alter lässt sich anhand der Hypotheken erklären. Junge Immobilienbesitzer haben in der Regel noch hohe Schulden auf ihren Häusern, die sie im Zeitablauf erst tilgen müssen, wohingegen ältere Eigentümer ihre Raten bereits weitestgehend beglichen haben und nahezu unverschuldet in ihren Eigenheimen leben.

Immobilien machen Großteil des Vermögens aus

Das DIW betrachtete neben dem gesamten Nettovermögen auch die Zusammensetzung und die Struktur der Vermögenswerte. Dies gibt Aufschluss über die tatsächlichen Verhältnisse und das Zustandekommen des Wohlstandes. Es kann beispielsweise trotz eines hohen Bruttovermögens ein niedriges Nettovermögen vorliegen, da Schulden den Wert erheblich mindern. Bei der Betrachtung der wohlhabendsten fünf Dezile der deutschen Bevölkerung fällt auf, dass der Immobilienbesitz einen erheblichen Teil des gesamten Vermögens dieser Personenkreise ausmacht. Im obersten Dezil gewinnen außerdem die sonstigen Immobilien, neben dem selbstgenutzten Wohneigentum, an Bedeutung. Die ärmsten fünf Dezile besitzen hingegen kaum oder gar keine Immobilien. Es lässt sich somit sagen, dass der Immobilienbesitz mitunter zu den größten Werttreibern des Vermögens gehört.

Die Gründe für einen deutlich höheren Vermögensaufbau

Der Vermögensunterschied zwischen Eigentümern und Mietern erklärt sich vor allem durch die jeweiligen Zahlungen, die beide Parteien aufgrund ihrer Wohnsituation leisten müssen. Hausbesitzer haben zum Erwerb oder zum Bau ihres Eigenheims in der Regel ein Hypothekendarlehen aufgenommen und sich damit zur Tilgung verpflichtet. Die Rückzahlung des Kredits führt mit der Zeit automatisch zu einem Vermögensaufbau, da die Schulden sukzessiv abnehmen und das Wohneigentum seinen Wert behält. Mieter leisten hingegen monatlich Zahlungen an ihre Vermieter, die als Aufwendungen lediglich abfließen und beim Nettovermögen zu keinerlei Steigerung führen. Während bei Eigentümern somit ein Abbau von Schulden stattfindet, reduziert sich bei Mietern ausschließlich das Geldvermögen.

Einen weiteren Bonus für Hauseigentümer brachte die sehr vorteilhafte Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren. Durchschnittlich stiegen in ganz Deutschland über diesen Zeitraum die Immobilienpreise kontinuierlich an. Mit dem Boom gewannen die Wohngebäude der Eigentümer also zusätzlich an Wert, wodurch sich das Vermögen dieser Gruppe noch stärker erhöhte. Darüber hinaus enden mit der vollständigen Rückzahlung der Hypothekendarlehen die objektspezifischen Zahlungsverpflichtungen, sodass Eigentümer gegenüber Mietern weitere Kosten sparen. Sie müssen keine fortlaufenden Mieten leisten und haben mehr Geld für andere Dinge.

Abschließend lässt sich somit zusammenfassen, dass sich der Immobilienbesitz positiv auf den Vermögensaufbau auswirkt. Die Studie des DIW zeigt, dass Eigentümer in Deutschland wohlhabender sind als Mieter. Dieser Unterschied wird besonders mit zunehmendem Alter immer deutlicher. Zusätzlich führten außerdem die günstigen Bedingungen des Immobilienbooms zu einer stärkeren Vermögensbildung der Hausbesitzer.

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