Vermögensungleichheit und niedrige Wohneigentumsquote – Bundesbank-Studie empfiehlt Reformen

Der Traum vom eigenen Haus ist vielen geläufig. Doch laut Statistiken erfüllen sich ihn nur etwa die Hälfte der Deutschen. Damit befinden wir uns in Sachen Wohneigentumsquote am unteren Ende in Europa. Die Bundesbank nimmt diesen Umstand in einer Studie genauer unter die Lupe.

Nach Angaben der “Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung” (OECD) ist Deutschland eine Nation, die bevorzugt zur Miete lebt. Gerade mal 45 Prozent der Haushalte sind Eigentümer ihrer Wohnung bzw. ihres Hauses. Statista kommt mit einer Wohneigentumsquote von etwa 51,5 Prozent zu einem leicht höheren Ergebnis. Es steht allerdings fest, dass innerhalb von Europa nur die Schweiz einen noch niedrigeren Wert aufweist. Die Bundesbank hat nun in einer Studie die Ursachen erörtert und Verbesserungsmöglichkeiten erarbeitet. Diese würden nicht nur den Erwerb von Immobilien fördern, sondern auch die ungleiche Verteilung von Vermögen verringern.

Wohnungspolitik setzt Anreize für das Mieten

Um das zurückhaltende Verhalten der Deutschen beim Erwerb von Wohneigentum zu verstehen, untersuchten die Experten der Bundesbank besonders den möglichen Einfluss von politischen Maßnahmen. Laut der Studie unterscheiden sich diese hierzulande “in besonderer Weise von denjenigen in anderen Ländern”. Damit könnten die wohnungspolitischen Besonderheiten in Deutschland eine entscheidende Rolle bei der Kaufentscheidung spielen. Hierbei heben die Forscher vor allem drei Faktoren hervor: Die hohen Grunderwerbsteuern, die nicht vorhandene steuerliche Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen für Eigennutzer und den sozialen Wohnungsbau mit breiten Förderbedingungen.

Sämtliche Gegebenheiten setzen Anreize für die Bevorzugung eines Mietverhältnisses: Hohe Grunderwerbsteuern verteuern Immobilien und machen sie zu weniger liquiden Vermögenswerten, fehlende steuerliche Abzugsmöglichkeiten von Hypothekenzinsen erhöhen die Finanzierungskosten, und die sehr niedrigen Mieten bei Sozialwohnungen stellen eine kostengünstige Alternative zum Wohneigentum dar.

Experimentelle Veränderung des Wohnungsmarkts

Zur Analyse von Verbesserungsmöglichkeiten veränderten die Experten experimentell die Parameter der oben genannten Faktoren. Hierfür wurden einzelne Elemente der Wohnungspolitik in den Vereinigten Staaten nachgeahmt. Dort herrscht eine Wohneigentumsquote von etwa 65 Prozent. In einer Simulation des deutschen Wohnungsmarkts wurde im ersten Experiment nach amerikanischem Vorbild die Grunderwerbsteuer von durchschnittlich etwa fünf Prozent auf 0,33 Prozent reduziert. Der zweite Test führte eine steuerliche Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen für Eigennutzer ein. Im letzten Versuch wurde schließlich der soziale Wohnungsbau beendet und die Einkommenssteuer der Haushalte um den eingesparten Betrag verringert.

Anpassungen führen zu höherer Wohneigentumsquote

Die Ausgangssituation der Simulation zeigt, dass die ärmsten 30 Prozent der deutschen Bevölkerung ausschließlich zur Miete leben und keinerlei Wohneigentum besitzen. Wohingegen die reichsten 30 Prozent des Modells eine Eigentumsquote von über 90 Prozent aufweisen. Das Ergebnis der durchgeführten Anpassungen ergibt, dass “jedes der drei Politikexperimente signifikante positive Auswirkungen auf die Wohneigentumsquote” hat. Besonders in der Mittelschicht lassen sich Veränderungen beobachten. Die Kombination aller Effekte führt im Modell zu einer Erhöhung der Wohneigentumsquote auf 58 Prozent.

Bundesbank empfiehlt Reform

Zur kritischen Bewertung der Ergebnisse analysiert die Bundesbank am Ender ihrer Studie die möglichen Folgen für die Gesellschaft. Eine niedrigere Grunderwerbsteuer würde wie die Einführung einer steuerlichen Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen auf selbstgenutztes Wohneigentum die Immobilienpreise und Mieten leicht anheben. Immobilienunternehmen müssen nämlich als Vermieter einen höheren Preis ohne Steuer zahlen. Dadurch steigen die Mieten. Außerdem reduziert sich aufgrund der geringeren Transaktionssteuer die Wohlfahrt.

Andererseits können sich durch steuerliche Abzugsmöglichkeiten mehr Haushalte im unteren Einkommensbereich Eigenheime leisten. Zudem führt die Beendigung des sozialen Wohnungsbaus voraussichtlich zu signifikanten Wohlfahrtsgewinnen. Sozialwohnungen bieten zwar stabile und geringe Mieten, allerdings stehen diese nur einem kleinen Anteil der Haushalte zur Verfügung. Außerdem wird infolge einer Abschaffung der zuvor blockierte Platz für den freien Markt geöffnet. Zusätzlich würde die Kombination einer verminderten Einkommenssteuer mit einer monetären Wohnbeihilfe für Haushalte mit niedrigem Einkommen besonders Geringverdienern unter die Arme greifen.

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Laut Angaben der Bundesbank zeigt sich in Europa, dass eine geringe Wohneigentumsquote mit einer ungleichen Vermögensverteilung einhergeht. Eine Reformierung der deutschen Wohnungspolitik könnte demzufolge sowohl die Wohlfahrt, als auch die Vermögensverteilung erheblich beeinflussen.

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