Warnglocken schrillen: Darum könnte der Immobilienboom bald sein Ende finden
Die seit Jahren steigenden Immobilienpreise könnten mit einem baldigen Ende des Immobilienbooms wieder sinken – und das Ende des Booms scheint Analysten verschiedener Banken zufolge zu nahen. Welche Punkte sprechen für und gegen ein Ende des Immobilienbooms und wie stark würden die Preise sinken?
Seit nunmehr über 15 Jahren steigen die Immobilienpreise in Deutschland: Der WELT am Sonntag zufolge wurden sie seit 2004 um mehr als 70 Prozent erhöht – und der Hauspreiszyklus geht weiter. Bisher seien die Preissteigerungen aus ökonomischer Sicht und angesichts des ebenfalls steigenden Einkommens gerechtfertigt gewesen, so die WELT am Sonntag. Jochen Möbert von der Deutschen Bank und Autor einer im März veröffentlichten Studie zum Thema Immobilienboom sieht das dem Deutsche Bank-Podcast „Podzept“ zufolge ähnlich.
Er erklärt jedoch auch, dass München mittlerweile unter den drei teuersten Städten Europas liegt und die dortigen Immobilienpreise schon 2024 die in Paris übersteigen könnten – insbesondere angesichts der preistreibenden energetischen Sanierungsanforderung, die 2023 in Kraft tritt. Aus diesem und anderen Gründen erklärt er in seiner Studie: “Unsere Analysen legen nahe, dass der bundesweite Preiszyklus in dieser Dekade zu Ende gehen wird. Trotz aller Unsicherheit halten wir ein Zyklusende im Jahr 2024 für wahrscheinlich.”
Experten: Mit Immobilienhandel sicher Geld verdienen gehört der Vergangenheit an
Und mit dieser Prognose ist Möbert nicht allein – die Chefökonomin Dr. Fritzi Kötzler-Geib von der staatlichen Förderbank KfW wird von der WELT am Sonntag mit folgenden Worten zitiert: “Eine Wohnimmobilie vor allem in der Erwartung zu kaufen, dass man sie zu einem späteren Zeitpunkt wieder zu einem höheren Preis verkaufen kann – das wird nicht mehr notwendigerweise überall funktionieren.” Und, so die KfW der Zeitung zufolge: “Es wäre Spekulation, in ohnehin schon teuren Städten auf weitere Steigerungen der Wohnungspreise und Mieten zu setzen. Angebracht wäre stattdessen, auch mögliche Rückgänge einzukalkulieren.” Bei überhöhten Immobilienpreisen in der Stadt sollten die Alarmglocken schrillen, da hier regionale Spekulationsblasen entstehen könnten, die keine Sicherheit bieten, so die KfW laut Handelsblatt.
Auch die Bundesbank warnt Medienberichten zufolge vor derartigen Spekulationsblasen. Insbesondere in Städten wie Berlin, Frankfurt, München und Stuttgart sei die Lage mittlerweile problematisch und es könne mit Preisrückgängen gerechnet werden.
Hauptgrund für ein Ende des Booms: Die Nachfrage sinkt, während das Angebot wächst
Die Experten der verschiedenen Institute nennen mehrere Gründe für ein baldiges Ende des Immobilienbooms. Dabei liegt der Schwerpunkt auf einer neuen (regionalen) Verteilung der Nachfrage und des Angebots und einem allgemeinen Nachfragerückgang. So habe es in den vergangenen Jahren jeweils zwischen 300.000 und 400.000 Zuwanderer gegeben, während es im Corona-Jahr 2020 nur 230.000 Zuwanderer gab, die insbesondere in den Ballungszentren die Nachfrage und damit die Preise steigern konnten.
Zudem steige das Angebot aufgrund der vielen momentan entstehenden Neubauten in ganz Deutschland, was auch durch die Bundestagswahlen und den Wahlkampf in diesem Jahr verstärkt werde. Möbert schreibt außerdem in seiner Studie: “Noch bestehende Unterbewertung aufgrund des Niedrigzinsumfeldes werden bei anhaltend hoher Preisdynamik zunehmend beseitigt. Damit steigt das Risiko, dass Zinserhöhungen eine Verkaufswelle auslösen.”
Studie: Bei Ende des aktuellen Zyklus sinken die Preise um fünf Prozent – steigen dann aber wieder
Die Liste der Gründe für ein Ende der Angebotsknappheit und damit auch des Immobilienbooms ist also lang. Wichtig ist den Experten zufolge jedoch nicht nur, dass der Boom vermutlich bald endet, sondern auch, dass es regionale Unterschiede geben wird. Der Fokus liegt bei Möbert an dieser Stelle auf den zeitlichen Unterschieden – so prognostiziert er für die A-Städte wie München ein Ende des aktuellen Wohnzyklus für die Jahre 2023/2024, für die B-, C- und D-Städte erst für frühestens 2026.
Als einen Grund für die regionalen Unterschiede nennt er die alternde Bevölkerung: in 16 Metropolregionen ist bereits ein Sechstel der Bewohner im Alter von mindestens 75 Jahren, in 13 Kreisen außerhalb der Metropolen sei dies ebenfalls der Fall. Dieser Teil der Bevölkerung könnte Möberts Ansicht nach bald schon in seniorenfreundlichere Regionen umziehen, was das Ende des Immobilienbooms in den entsprechenden Zielregionen zeitlich verzögern würde.
Kommt es tatsächlich ab 2023/2024 zu einem Ende des Immobilienbooms, so werden die Preise Möberts Berechnungen zufolge zunächst über einen Zeitraum von drei Jahren um fünf Prozent sinken, danach aber – sofern nicht eine große Krise den Markt erschüttert – langsam wieder steigen. Möbert erklärt auch, dass der andauernde Zyklus sich verlängern und damit das Ende des Immobilienbooms erst später eintreten wird, falls etwa ein größerer Zuwanderungsschub, weiteres Mietenwachstum oder noch niedrigere Zinsen eintreten. Er stellt in dem DB-Podzept bereits eine Verfeinerung seiner Prognose in Aussicht.
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