Was treibt die Hauspreise wirklich an?

Zinsniveau, Einkommensentwicklung und Angebotsänderungen – Welche Faktoren beeinflussen wirklich die Wohnimmobilienpreise?

In den letzten Jahren konnte man auf dem deutschen Immobilienmarkt einen rasanten Preisanstieg beobachten. Auf Anhieb fallen einem viele mögliche Gründe für diese Entwicklung ein. Wie stark jedoch die einzelnen Effekte tatsächlich wirken ist dabei noch nicht vollumfänglich bekannt. Ein sogenanntes “Discussion Paper” der Bundesbank hat nun die treibenden Kräfte analysiert. Das Ziel der Arbeit ist es, ein besseres Verständnis über die Preis- und Angebotsreaktionen zu schaffen.

Ausweitung des Angebots lässt Preise nur langsam sinken

Dass sich Preise auf einem Markt grundsätzlich durch das Wechselspiel von Angebot und Nachfrage bilden, ist kein Geheimnis. Dementsprechend liegt auch schon ein Hauptgrund für das vergangene Preiswachstum bei Wohnimmobilien auf der Hand. Der Zuzug in die Ballungsgebiete war groß und der vorhandene Wohnraum war knapp. Als Folge konnte der Bedarf nicht gedeckt werden, sodass sich die Interessenten im Wettbewerb um ein Objekt gegenseitig überboten und die Preise stiegen. Die Theorie des Markt-Preis-Mechanismus sagt in dieser Situation voraus, dass die Anbieter zur Abschöpfung des potenziellen Profits das Angebot erhöhen und auf diese Weise wieder ein Gleichgewicht zwischen den beiden Seiten hergestellt wird. Die Steigerung der Neubautätigkeit ist schon lange ein wichtiges Thema in Deutschland, sowohl um Mieten als auch Hauspreise zu reduzieren. Das Discussion Paper der Bundesbank kommt nun jedoch zu dem Schluss, dass die Ausweitung des Angebots nur einen geringen Effekt hat.

Unter anderem liegt das an der Trägheit des Immobilienmarkts. Der Bau von Wohnungen ist keine Fließbandproduktion. Die benötigten Flächen und Kapazitäten sind begrenzt. Ein schlagartiges Hochfahren der Fertigstellungen ist deshalb nicht so einfach möglich. “Die Anpassung von Preisen und Angebot an Schocks erstreckt sich über mehrere Jahre”, erklärt die Bundesbank. Handwerker und Bauunternehmen sind in Deutschland zunehmend ausgelastet, die “Herstellungsdauer” von Gebäuden ist relativ lang und die Wohnungen können auch nur dort errichtet werden, wo sie benötigt werden. Falsch lokalisierte Neubauten würden schließlich nur zu einer Förderung des Leerstands führen. Das alles sind Faktoren, die den Wohnungsbau sehr zeitaufwändig gestalten. Sobald dann endlich neuer Wohnraum geschaffen wurde, reagieren die Preise mit einer gewissen Verzögerung, da die Befriedigung der Nachfrage erst beim Vermittlungsprozess aufgedeckt wird. So führt die Trägheit nicht nur dazu, dass ein Neubau langsam anläuft, sondern auch nur schleppend gebremst werden kann. Projekte, die bereits angefangen wurden, können nicht mehr ohne weiteres gestoppt werden. Es besteht somit die Gefahr, über das Ziel hinauszuschießen und die Nachfrage zu überbieten.

Ein weiterer Grund für die eher schwache Wirkung der Angebotsausweitung ist, dass sich die Immobilienpreise aus zwei fundamentalen Komponenten zusammensetzen. Zum einen sind es die Baupreiskosten und zum anderen die Bodenpreise. Laut den Ergebnissen der Bundesbank führt demnach die Schaffung eines größeren Angebots zu einem preisdämpfenden Effekt der Baulandausweitungen und einer preissteigernden Wirkung erhöhter Bauaktivität. Deshalb kommt das Discussion Paper zu folgender Schlussfolgerung: “Den Rechnungen zufolge reagiert das Wohnungsangebot in Deutschland im internationalen Vergleich moderat preiselastisch. Der preisdämpfende Effekt einer Angebotsausweitung fällt gering aus.”

Einkommenssteigerungen treiben die Preise

Das Einkommen spielt bei den Immobilienpreisen eine bedeutende Rolle. Hierbei geht es nicht nur um das gegenwärtige, sondern auch um das zukünftige Einkommen der Bürger. Da die Deutschen in den letzten Jahren relativ gut verdient haben, waren sie auch in der Lage, mehr für den Erwerb oder die Miete ihrer Wohnungen auszugeben. Für eine Voraussage der weiteren Entwicklung ist es wichtig, abschätzen zu können, wie die Erwartungen der Bürger an die eigenen Einkünfte sind. Ist die Stimmung im Volk positiv, so lässt sich annehmen, dass die Käufer auch zukünftig Kredite aufnehmen, um die steigenden Preise bezahlen können. Die Einkommenssituation im Land treibt somit die Investitionen in Immobilien an.

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Die Bundesbank schreibt in ihrem Discussion Paper, dass die Bodenpreisekomponente stärker auf die gegenwärtige Einkommensentwicklung und die Baupreiskomponente auf das erwartete Einkommen reagiert. In den letzten Jahren haben wir uns in einem regelrechten Boom befunden. Den größten Anteil der Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt machte die Verteuerung der Grundstücke aus. Diese haben in manchen Städten immer neue Rekordwerte geknackt. Der rasante Anstieg lässt sich allerdings nicht allein auf eine gute Einkommensentwicklung zurückführen. Die Gehälter sind zwar laut Statista auch immer weiter gestiegen, jedoch feuerten ebenfalls die Zinsen das Preiswachstum an.

Bodenpreise reagieren stark auf Zinsen

Die Zinsen befinden sich auf einem Tiefstand, was für Kreditnehmer die Konditionen sehr günstig macht. Das “billige Geld” ermöglicht es natürlich einer größeren Personengruppe, Immobilien zu erwerben. Doch hier geht es nicht nur um die Zinsen bei der Darlehensaufnahme. Auch das Anlegen des eigenen Kapitals spielt eine entscheidende Rolle. Obwohl das Sparbuch bei den Deutschen noch sehr beliebt ist, stellt es zur Geldanlage keine sinnvolle Option mehr dar. Die Menschen müssen sich neue Alternativen suchen, um Renditen zu erwirtschaften. Hierbei rücken Grundstücke immer mehr in den Fokus der Anleger. Sie sind gemeinhin als sehr wertbeständige Vermögensgegenstände bekannt, die großes Vertrauen genießen. Vor dem schwankungsanfälligen Aktienmarkt ist die Scheu in der Gesellschaft tendenziell eher größer. Dieser Umstand hat in den vergangenen Jahren viel Geld in den Bodenerwerb fließen lassen, sodass deren Preise deutlich zugelegt haben.

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