Weiterhin herausforderndes Marktumfeld für Immobilieninvestoren

Der jüngste Investmentmarktüberblick für deutsche Gewerbeimmobilien eines Immobiliendienstleisters zeigt neueste Markttrends, Renditeentwicklung und Transaktionsvolumen aus verschiedenen Perspektiven.

JLL, einer der führenden Anbieter von Immobiliendienstleistungen, untersucht quartalsweise die aktuelle Entwicklung auf dem Investmentmarkt für deutsche Gewerbeimmobilien. Die Publikation für das zweite Quartal 2021 beschreibt wesentliche Markttrends. Außerdem werden grundlegende Marktparameter wie Renditeentwicklung und Transaktionsvolumen aus unterschiedlichen Blickwinkeln dargestellt.

Erfolgreiche Pandemiebekämpfung spiegelt sich noch nicht am Immobilienmarkt wider

“Das viel beschworene Licht am Ende des Tunnels scheint allmählich heller zu strahlen.”, verkünden die Studienautoren mit dem Verweis auf die steigende Impfquote und das Ende der Corona-Lockdowns. Trotz Delta-Variante verliere die Pandemie langsam aber sicher an Schrecken.

Doch diese erfreulichen Nachrichten seien im Immobilien-Investmentmarkt noch nicht vollständig angekommen. Daher gelte es, eher die langfristigen Trends zu berücksichtigen. Das Büro als Arbeitsort, Nachhaltigkeitskriterien im Immobilienkontext, die Innenstadt als Zentrum des physischen Einkaufens und generelle regulatorische Anforderungen, die besonders nach den Bundestagswahlen im September verändert sein könnten, stehen im Fokus der Betrachtung.

Unsicherheiten, verursacht durch politische, wirtschaftliche und gesellschaftliche Ungewissheiten, auch im Zuge der Pandemie, stellen Investoren vor große Herausforderungen, so JLL weiter. Es sei wichtig, „kurzfristige Erholungseffekte mit Auswirkungen auf Zinsen und Inflation in den mittelfristigen Kontext zu setzen.“

Transaktionsvolumen nach schwachem ersten Quartal wieder höher

Während am Ende des vergangenen Quartals ein Rückgang des Transaktionsvolumens um über 40 Prozent im Jahresvergleich verzeichnet wurde, konnte sich der deutsche Investmentmarkt in den vergangenen drei Monaten erholen. Mit knapp 34,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen zum Ende des Halbjahres (inklusive Living) entspreche der Rückgang noch 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Die abwartende Haltung vieler Investoren, besonders jener, die in Büroimmobilien investieren möchten, führte zu einem raschen Abklingen der noch im ersten Quartal hohen Pitch-Aktivität.

Es könnte im dritten Quartal jedoch zu einem neuen Transaktionsrekord mit einem Volumen von über 100 Milliarden Euro kommen, wenn Vonovia die Deutsche Wohnen übernehmen sollte, erklären die Autoren der Studie. Wie mittlerweile bekannt ist, scheiterte die geplante Fusion jedoch bei einem ersten Versuch. Übereinstimmenden Medienberichten zufolge, könnte Vonovia jedoch nun einen zweiten Versuch wagen.

Groß war der Rückgang gegenüber 2020 auch mit Blick auf Paketverkäufe. Mit 11,4 Milliarden Euro entsprach das Volumen hierbei einem Minus von 53 Prozent. Demgegenüber stünde jedoch eine Zunahme von 25 Prozent bei Einzeltransaktionen. Auch Transaktionen über der 200-Millionen-Euro-Marke hätten laut JLL wieder leicht zugelegt.

Living Segment macht größten Anteil aus – Logistikinvestments verzeichnen Wachstum

Das Segment Living machte im zweiten Quartal dieses Jahrs mit 35 Prozent den größten Teil des gesamten Transaktionsvolumens aus. Deutlich im Jahresvergleich verbessert, aber immer noch mit deutlichem Abstand, folgt das Büroimmobilien-Segment. Dies sei jedoch wenig überraschend, da ein Großteil der Transaktionsprozesse in diesem Segment bereits vergangenes Jahr gestartet wurde und nun zum Abschluss kam.

Mit 3,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen folgen Einzelhandelsimmobilien. Hier sind die Folgen der Krise noch immer eindeutig zu spüren. Es könne jedoch vermutet werden, dass mit dem Ende des Lockdowns und der damit einhergehenden Wiederbelebung der Innenstädte „auch die Immobilieninvestoren zum physischen Handel zurückkehren”, so die Autoren. Profitiert hingehen haben Logistikimmobilien, denn der digitale Einkauf und damit die Nachfrage nach stadtnahen Verteilzentren habe während der Pandemie zugelegt. Insgesamt ging in diese Assetklasse ein Investitionsvolumen von 3,5 Milliarden Euro ein. Das entspricht einem Transaktionsvolumen von über zehn Prozent.

Steigende Finanzierungskosten und sinkende Spitzenrenditen

Geografisch betrachtet haben Investitionen außerhalb der etablierten Hochburgen, die auch „Big 7“ genannt werden, deutlich abgenommen – und zwar um über ein Drittel. Berlin liegt mit einem Volumen von 5,9 Milliarden Euro auf Platz eins, gefolgt von München mit 3,7 Milliarden Euro.

Die leicht nach oben gerichteten Marktzinsen hätten wie erwartet noch keinen signifikanten Einfluss auf die Immobilienrendite gehabt. Besonders für Spitzenrenditen und damit Top-Produkte im Core-Bereich könne im Gegenteil sogar eine Verteuerung beobachtet werden. Das gelte genauso für Fachmarktprodukte mit nur noch 4,5 Prozent Rendite und Fachmarktzentren mit 3,75 Prozent, wie für Discounter und Supermärkte mit nun 4,45 bzw. 3,85 Prozent Rendite. Bei Büroimmobilien sank die Spitzenrendite um ganze sieben Basispunkte auf jetzt 2,74 Prozent. Lediglich Logistikimmobilien konnten weiterhin stabile Spitzenrenditen von 3,38 Prozent verzeichnen.

Investoren sollten sich auf steigende Finanzierungskosten einstellen. Diese kämen durch höhere administrative bankinterne Kosten (Personalaufwand durch vermehrte Regulatorien & Risikovorsorge). Insgesamt wird das Marktumfeld jedoch auch in absehbarer Zeit attraktiv bleiben. Zwar sind die Zinsen leicht gestiegen, die Experten von JLL erwarten aber bis 2023 keine wesentlichen Steigerungsraten. „Der Abstand von Immobilienrenditen
zu den Renditen deutscher Staatsanleihen bleibt nach wie vor sehr hoch.”

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