Wertentwicklung: Auswirkungen der Pandemie auf offene Immobilienfonds
Die Ratingagentur Scope hat die Performance von 14 offenen Immobilienfonds im Corona-Jahr 2020 analysiert und kürzlich veröffentlicht: Wie erwartet sank die Wertentwicklung – und in Verbindung damit auch erstmals seit 2013 die Renditedifferenz zur Staatsanleihe.
Ende März hat die Ratingagentur Scope ihre jährliche Analyse der Performance von 14 offenen Immobilienfonds veröffentlicht. Die Fonds wurden über die letzten 15 Jahre ständig verglichen und verwalteten Ende Dezember 2020 insgesamt 100 Milliarden Euro. Damit nehmen sie 90 Prozent des Markts ein, rechnet Scope in der Pressemitteilung vor.
Renditedifferenz zur Staatsanleihe erstmals seit 2013 gesunken
Einen besonderen Schwerpunkt legt Scope bei der Analyse auf die durchschnittliche Wertentwicklung der Fonds: Diese lag im Jahr 2019 noch bei 2,9 Prozent, sank aber im Corona-Jahr 2020 auf 2,3 Prozent. Neben der Wertentwicklung der Fonds selbst wurde außerdem die Renditedifferenz beziehungsweise der Renditeabstand zur Staatsanleihe verglichen. Diese Renditedifferenz wird auch als “Überrendite” oder “Premium” bezeichnet.
Und an dieser Stelle berichtet Scope von einer einschlägigen Entwicklung: Das seit 2013 konstant ansteigende Wachstum der Renditedifferenz fand 2020 ein abruptes Ende.
Renditedifferenz der Fonds zur Staatsanleihe liegt nun wieder bei unter drei Prozentpunkten
Denn die Rendite der Staatsanleihen blieb 2020 auf dem Vorjahresniveau von -0,6 Prozent. Damit liegt die Renditedifferenz nach dem Absinken der Wertentwicklung der Fonds auf 2,3 Prozent Ende 2020 bei nur noch 2,9 Prozent. Dies ist jedoch ein besserer Wert als noch Ende September 2020, als die durchschnittliche Jahresrendite auf nur 2,0 Prozent abgefallen war. Damit steht dieser Wert ab Mai 2020 erstmals seit April 2016 wieder bei weniger als drei Prozentpunkten. 2019 hatte die Renditedifferenz zwischen den -0,6 Prozent der Staatsanleihe und den 2,9 Prozent der offenen Immobilienfonds ganze 3,5 Prozent betragen, was einem neuen Rekord entsprach. Die durchschnittliche Überrendite der letzten fünf Jahre beträgt den Berechnungen der Ratingagentur zufolge 3,3 Prozent.
Grund für die Entwicklung: Das Leiden der Hotel- und Gastronomiebetriebe
Den Grund für diese Entwicklung sieht Scope klar und deutlich in den Kontakt- und Reisebeschränkungen 2020: Schon seit 2013 sei die Performance der Fonds hauptsächlich durch die Bestandsaufwertung angetrieben worden – ein Bereich, der im letzten Jahr aufgrund der Situation der Gewerbeimmobilien sehr gelitten habe. Insbesondere die Hotel- und Gastronomieimmobilien hätten stark gelitten, hinzu kämen der Ausfall und die Reduzierung von Mietzahlungen und sogar einige beendete Mietverträge mit großen Kunden, die ihr Geschäft wegen der Ausgangsbeschränkungen schließen mussten. Dies bedeutet einen Rückschlag für diejenigen Fonds, die einen Schwerpunkt auf ebenjene Immobilien gelegt haben – insbesondere, da die Netto-Mietrenditen 2019 nach sechs Jahren zum ersten Mal wieder gestiegen waren.
Scope: Volatilität bleibt mit 0,52 Prozent weiterhin sehr niedrig
2020 lagen die Renditen der einzelnen Fonds zwischen 2,81 und -0,99 Prozent. Dazu schreibt Scope: “Die Überrendite der offenen Immobilienfonds ist zwar nicht die einzige, aber anscheinend eine gewichtige Determinante für die Höhe der Mittelzuflüsse”. Letztere sanken im vergangenen Jahr um insgesamt 19 Prozent auf 6,3 Milliarden Euro. Scope erwartet zudem, dass die Renditedifferenz weiter sinkt und schrieb bereits im Herbst 2020: “Mögliche Auswirkungen der Krise werden sich aufgrund der verzögerten Auswirkungen auf die Immobilienmärkte auch erst nachgelagert in den Portfolios der Immobilienfonds niederschlagen”. Die ersten Auswirkungen wurden bereits mit der vorliegenden Analyse sichtbar.
Doch Scope hat auch eine gute Nachricht für die Immobilienfonds: Trotz der Krise ist die Volatilität der Fonds bislang sehr niedrig geblieben und liegt Ende 2020 bei 0,52 Prozent – ein Jahr zuvor waren es 0,45 Prozent.
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