Zimmer oder Wohnung untervermieten – was erlaubt ist und was nicht

Wer seine Wohnung oder auch nur einzelne Zimmer untervermietet, dem kann schnell die Kündigung durch den Vermieter drohen. Das gilt es bei der Untervermietung zu beachten.

Was genau bedeutet Untervermietung eigentlich?

Untervermietung bedeutet, dass ein Untermieter Miete an einen Hauptmieter zahlt und dafür dessen Wohnung oder zumindest Teile davon nutzen darf. Auch Wohngemeinschaften werden häufig über Untermietverträge organisiert. Doch es gibt dabei einiges zu beachten. Denn eine Untervermietung muss nach § 540 Abs. 1 BGB vom Vermieter genehmigt werden. § 534 Abs. 2 BGB besagt sogar, dass der Mietvertrag fristlos gekündigt werden darf, wenn der Mieter den Vermieter nicht nach dessen Erlaubnis fragt, erklärt FOCUS. Im Streitfall ist der Mieter in der Pflicht, die Erlaubnis nachzuweisen.

Diverse Gründe für Untervermietung

Die Gründe für eine Untervermietung sind zahlreich. So können beispielsweise ein Auslandssemester, ein vorübergehender Arbeitsortwechsel oder auch Geldmangel dazu führen, dass man seine Wohnung gerne untervermieten würde.

Wie zuvor beschrieben, muss der Vermieter einer Untervermietung im Vorfeld zustimmen. Dies gilt allerdings nicht in allen Fällen, denn bestimmte Personengruppen sind von dieser Regelung ausgeschlossen. Bei nahen Familienangehörigen wie Ehepartnern, Eltern und Kindern, Besuchern – auch über eine längere Zeit (sechs bis acht Wochen) -, sowie Hausangestellten und Pflegepersonal ist keine Erlaubnis notwendig, schreibt kautionsfrei.de. Allerdings wird auch darauf hingewiesen, dass der zeitweise Einzug von Geschwistern, Lebensgefährten oder sonstigen entfernten Verwandte vom Vermieter genehmigt werden muss. Für diese gilt die Ausnahme nicht.

Das ist erlaubt, das nicht

Ein Recht auf Untervermietung hat, wer laut BGH-Urteil berechtigtes Interesse an der Teil-Untervermietung vorweisen kann. Dieses Recht kann der Mieter im Zweifelsfall auch einklagen. Dies gilt allerdings nur für Teile der Wohnung, nicht die kompletten vier Wände. Wie kautionsfrei.de aufzählt, gelten folgende Gründe als berechtigtes Interesse: Der Mieter ist finanziell auf die Untermiete angewiesen oder der Mieter kann die Wohnung aus beruflichen Gründen für eine gewisse Zeit nicht nutzen. Ferner zählen auch die Aufnahme der Eltern als berechtigtes Interesse, die Aufnahme eines Untermieters nach einer Scheidung oder eines Untermieters zur Gründung einer WG, die Aufnahme von in Wohnungsnot geratenen Geschwistern oder eines Untermieters zur Kinderbetreuung sowie persönliche Gründe, beispielsweise, dass man im Alter nicht alleine leben möchte. Untersagt der Vermieter dennoch die Untervermietung, kommt dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

Der Vermieter hat allerdings das Recht, die Teil-Untervermietung abzulehnen, wenn der Mieter die Wohnung für wenige Tage an Touristen untervermieten möchte, die Wohnung durch einen weiteren Bewohner überbelegt wäre oder Anzeichen vorhanden sind, dass der Untermieter unzumutbar ist und den Hausfrieden stören könnte, heißt es bei kautionsfrei.de.

Für die Untervermietung der kompletten Wohnung besteht hingegen kein gesetzlicher Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wie im Immowelt-Ratgeber erklärt wird. Laut Gesetz handelt es sich aber bereits um eine Teil-Untervermietung, wenn Hauptmieter und Untervermieter sich die gesamte Wohnung teilen. Dabei muss der Hauptmieter nicht zwingend in der Wohnung wohnen, er muss sie allerdings weiter nutzen, beispielsweise indem er dort Möbel oder andere persönliche Gegenstände lagert. Zudem muss klar sein, dass der Hauptmieter nach seiner Abwesenheit wieder in die Wohnung zurückkehrt. Ein solcher Fall kann zum Beispiel ein längerer berufsbedingter Auslandsaufenthalt sein, schreibt FOCUS.

Damit die Untervermietung rechtens ist, muss die Erlaubnis schriftlich beim Vermieter eingeholt werden. Enthalten sein müssen der volle Name des Untermieters, die Gründe für die gewünschte Untervermietung sowie die Gründe, warum der Untermietvertrag erst nachträglich, nicht bereits zum eigentlichen Vertragsabschluss, geschlossen wird. Jeder neue Untermieter muss vom Vermieter wieder neu genehmigt werden. Außerdem ist der Hauptmieter weiterhin für die Zahlung der Gesamtmiete verantwortlich, der Vermieter benötigt daher keine Auskünfte über die Solvenz des Untermieters.

Der Untermietvertrag

Der Untermietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und kautionsfrei.de zufolge folgendes enthalten: die Höhe der Miete, die Kündigungsfrist, den Zeitraum der Untervermietung, die Nebenkosten, die Mietkautionsregelung und -höhe, die dem Untermieter zur Verfügung stehenden Räume, Gegenstände und Geräte, die der Untermieter nutzen darf, sowie Regelungen für Reparaturen. Dies gilt insbesondere auch als Sicherheit für den Hauptmieter, denn ansonsten würde er für alles haften.

Bei zeitlich befristeten Untermietverträgen muss in jedem Fall der Grund für die zeitliche Befristung angegeben werden. Als anerkannte Gründe gelten beispielsweise, wenn man selber wieder die Wohnung alleine bewohnen möchte, wenn Eltern oder Kinder einziehen werden oder aufwändige Umbauarbeiten geplant sind. Sollte kein gesetzlich anerkannter Grund genannt sein, gilt die Befristung als ungültig.

Ebenso wie der Untermietvertrag muss auch die Kündigung des Vertrags schriftlich erfolgen. Dieser kann jederzeit ohne besonderen Grund mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten beendet werden, erklärt FOCUS unter Berufung auf § 537a Abs. 1 und Abs. 2 BGB. Nach § 537a Abs. 3 BGB muss der Mieter dem Untermieter dafür ausdrücklich schreiben: „[…] kündige ich den Untermietvertrag hiermit nach § 537a Abs. 2 BGB, weil es sich um Wohnraum in der von mir selbst bewohnten Wohnung handelt“. Der Untermieter hingegen muss eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ablauf des letzten des Monats einhalten, schreibt FOCUS weiter.

Wer über eine Untervermietung nachdenkt, sollte im Vorfeld also diese Punkte beachten, damit ihm nicht eine fristlose Kündigung oder sonstiger Ärger droht.

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