Berlin: Investoren setzen wegen des Mietendeckels auf Büroimmobilien
Seit Ende Februar ist der Berliner Mietendeckel für die nächsten fünf Jahre in Kraft. Dies hat Auswirkungen auf den Berliner Immobilienmarkt, statt auf Mietgebäude setzen Investoren nun verstärkt auf Büroflächen.
Darum sind Investoren nun mehr an Büroimmobilien interessiert
Am 23. Februar 2020 trat der Berliner Mietendeckel in Kraft. Dabei geht es maßgeblich darum, mittleren und einkommensschwächeren Privathaushalten eine erschwingliche Wohnsituation zu ermöglichen und sie vor rasant steigenden Mietpreisen zu schützen. Denn in den letzten Jahren stiegen Eigentumsimmobilienpreise und Mieten von Wohnimmobilien in Berlin stark an. Dem setzt der Mietendeckel mit seiner Mietpreisbegrenzung nun ein Ende. Er regelt die zulässige Höchstmiete, inwieweit die Miete erhöht werden darf und in welchem prozentualen Anteil Eigentümer Modernisierungs- und Renovierungskosten auf die Mieter umlegen dürfen. Des Weiteren ist festgelegt, wie stark die Miete bei einer Wiedervermietung stiegen darf.
So gut der Mietendeckel für die breite Bevölkerung ist, für Investoren bedeutet er weniger Gewinnpotenzial beim Kauf von Mietobjekten. Infolgedessen wenden diese sich laut Gutachtern und dem Büro- und Investmentmarktbericht der Immobilienberatung Colliers International verstärkt den Büroimmobilien in Berlin zu. Im letzten Jahr wurde am Berliner Büroimmobilienmarkt mit 1,0 Millionen Quadratmetern so viel Neuvermietungs-Flächenumsatz gemacht wie noch nie zuvor.
Das ändert sich auf dem Gewerbeimmobilienmarkt
Während bereits ab Mitte 2019 wegen dem bevorstehenden Mietendeckel weniger Mietimmobilien verkauft wurden, nahmen die Transaktionsvolumen „Colliers“ zufolge bei Büroimmobilien deutlich zu. Auch ausländische Investoren sind an Berliner Gewerbeimmobilien interessiert, laut „JLL“ ist „der Anteil ausländischer Investitionen am Gewerbeimmobilienmarkt in Berlin um 160 Prozent“ im ersten Halbjahr 2019 gestiegen. Zwar bringen Büroimmobilien weniger Rendite, allerdings sind niedrige Zinsen sowie der Standort attraktiv für eine langfristige Geldanlage.
Noch in diesem Jahr sollen insgesamt 900.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen entstehen, davon ist die Hälfte bereits wieder vorvermietet. Die starke Nachfrage kommt dem Marktbericht von „Colliers“ zufolge großteilig von der öffentlichen Hand sowie von Telekommunikationsunternehmen. Denn auch die Nachfrage nach Büroarbeitsplätzen steigt und derzeit gibt es so wenig Leerstand wie noch nie: Lediglich 1,3 Prozent der Büroflächen sind noch frei. Das geringe Angebot verbunden mit der hohen Investitionsnachfrage treibt die Preise in die Höhe, dies spiegelt sich wiederum in den Mieten wider. Die Mieten stiegen bei Büroimmobilien im Durchschnitt um 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf 26,30 Euro pro Quadratmeter, die momentane Spitzenmiete liegt bei 39.90 Euro pro Quadratmeter. Die mittleren Kaufpreise schossen laut „Haufe“ sogar um 43 Prozent in die Höhe, die Bodenrichtwerte erhöhten sich ebenfalls. „Colliers“ geht davon aus, dass die Büromieten in der Hauptstadt im Jahresverlauf auf 45 bis 50 Euro pro Quadratmeter steigen könnten.
Konsequenzen für den Immobilienmarkt
Am Berliner Wohnimmobilienmarkt zeichneten sich bereits Ende letzten Jahres weniger stark wachsende Immobilienpreise ab, die Eigentumspreise stiegen lediglich um neun Prozent. Mit dem Inkrafttreten des neuen Mietdeckels sind die Mieten nun zusätzlich auf dem Stand des 18. Juni 2019 eingefroren, im Verlauf des Jahres sollen außerdem zu hohe Mieten gekürzt werden. Dies könnte allerdings verfassungswidrig sein. Bereits im ersten Halbjahr 2020 wollen die Union und die FDP dazu eine Normenkontrollklage beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe einreichen.
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Jacopo Mingazzini, Vorstand der „Accentro Real Estate“ geht davon aus, dass die Mietpreisbremse Eigentümer daran hindern könnte, Gebäude wie geplant zu sanieren oder zu modernisieren. Laut ihm wird ferner weniger Wohnraum gebaut werden, was letztendlich zu noch weniger Angebot bei einer verschlechterten Wohnungsqualität führen kann. Jakob Mähren von der „Mähren AG“ stimmt zu, dass der Mietendeckel kurzfristig orientierte Investoren abschreckt. Allerdings ist er der Überzeugung, dass der Berliner Immobilienmarkt langfristig weiter dynamisch wachsen und für Investoren interessant bleiben wird – egal ob mit oder ohne Mietendeckel. Denn Berlins boomender Arbeitsmarkt würde weiterhin für eine hohe Nachfrage sorgen.
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