Der Zweitmarkt für Spezialfonds hat Potenzial

Beim Investieren in Immobilien wird am häufigsten der Weg über den Primärmarkt genutzt. Hier erwerben Investoren Anteile direkt beim Vermögensverwalter.

Doch auch der Handel über den Zweitmarkt für Spezialfonds ist immer mehr im Kommen. In den USA ist diese Art des Investierens schon relativ etabliert und auch in Deutschland haben die sogenannten Real Estate Properties Potenzial.

In Deutschland noch nicht ganz angekommen

Lange waren Zweitmarkt-Investitionen verschrien: In der Finanzkrise versuchten viele Investoren, ihre Anteile über den Zweitmarkt loszuwerden, um liquide Mittel zu erlangen, und fuhren große Verluste ein. Auch bei deutschen Investoren steht noch die Angst im Raum, beim Investment über den Zweitmarkt auf lange Sicht in ein schlechtes Modell einzusteigen. Denn Anteilseignern, die ihre Besitztümer darüber verkaufen, wird oft nachgesagt, dass sie Probleme haben. Auch eine Unzufriedenheit der Investoren mit dem Fondsmanager ist beim Zweitmarkthandel denkbar.

Wie funktioniert der Zweitmarkthandel?

Beim Zweitmarkthandel für nicht gelistete, institutionelle Fonds, erwirbt ein interessierter Investor die Anteile nicht – wie auf dem Primärmarkt üblich – direkt beim Vermögensverwalter, sondern er übernimmt die Fondsanteile von einem anderen Investor, der diese abstoßen möchte. Der Preis für die Anteile wird hierbei individuell ausgehandelt: Es kann vorkommen, dass Neuinvestoren tatsächlich den Nettoinventarwert der Anteile bezahlen, aber oft kommen auch Preisabschläge oder Prämien bei der Preisfindung ins Spiel.

Für diejenigen Investoren, die ihre Anteile loswerden wollen, ist diese Art des Handelns besonders attraktiv. So können sie bei Bedarf früh aus einem Investment aussteigen, sie können darüber schnell und einfach liquide Mittel erlangen und sich je möglicherweise anderweitig orientieren und ihr Geld in andere Objekte anlegen. Neuinvestoren haben die Möglichkeit, auch später in einen Immobilien-Fonds auf dem Zweitmarkt einzusteigen – die Renditechancen sind dann vielleicht nicht mehr ganz so hoch, wie bei einem frühen Einstieg, allerdings ist das Risiko durch bereits vorliegende Daten besser einschätzbar.

Beim Zweitmarkthandel sind der Anteilsübernahme keine Grenzen gesetzt: Es kann passen, dass ein Neuanleger genau den Anteil eines Altinvestors übernimmt, er kann sich aber auch Anteile von mehreren ausstiegswilligen Investoren zu eigen machen. Findet ein Investor, der seine Anteile nicht mehr haben will, keinen Neuinvestor, der seinen gesamten Anteil haben will, kann er diesen auf mehrere Neuinvestoren aufteilen.

„Secondaries-Strategien funktionieren in jedem Marktumfeld“

Thomas Kallenbrunnen von der Helaba Invest, die einen eigenen HI-Immobilien Secondaries Fonds, betreibt, ist der Ansicht, dass das derzeitige positive Immobilienmarkt-Klima den Zweitmarkthandel nicht vor Probleme stellt. „Sicherlich wollen zurzeit mehr Investoren Immobilien kaufen als verkaufen. Das heißt aber nicht, dass alle Investoren starr an ihren Fondsanteilen festhalten. Secondaries-Strategien funktionieren in jedem Marktumfeld“, zitiert ihn das Finanzmagazin „Das Investment“.

Der Markt sei eine Nische, habe aber trotzdem Wachstumspotenzial, da immer mehr Investoren erkennen würden, dass Immobilien sehr „management-intensiv“ seien, weshalb der Trend hin zu einem wachsenden Fonds- und Secondaries-Markt gehe.

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