Drees & Sommer Immobilienkolumne – Betriebsvorrichtungen auslagern und Gewerbesteuer sparen
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Immobilienunternehmen und Kapitalgesellschaften, die einen Grundbesitz verwalten, können bei Mieteinkünften aus Vermietung ihrer Gebäude von der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung Gebrauch machen (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Die Voraussetzung dafür ist, dass die Gesellschaft keine ‚schädlichen Tätigkeiten‘ ausübt. Eine schädliche Tätigkeit kann unter anderem die Mitvermietung sogenannter Betriebsvorrichtungen sein. Dazu zählen zum Beispiel Photovoltaikanlagen, Fundamente, Schaufensterbeleuchtungen sowie eine Vielzahl weiterer technischer Anlagen. Entscheidend ist hierbei, eine Betriebsvorrichtung von einem Gebäudebestandteil zu unterscheiden. Wird mit einer Vorrichtung ein Gewerbe unmittelbar betrieben, handelt es sich um eine Betriebsvorrichtung. So zählt beispielsweise der Lastenaufzug im Gegensatz zum Personenaufzug als eine Betriebsvorrichtung, da dieser dem Gewerbe- und nicht dem Gebäudebetrieb dient. Eine vollständige Abgrenzung wurde 2013 durch die obersten Finanzbehörden erlassen.
Separate Vermietung als Lösung
Vermietet eine GmbH also die Betriebsvorrichtungen mit ihren Immobilien mit, so kann sie von der Gewerbesteuerkürzung nicht profitieren. Die Lösung lautet daher: Bildung einer weiteren Gesellschaft, über die die Betriebsvorrichtungen separat vermietet werden. Zwischen dem Vermieter und dem Mieter bestehen also zwei Verträge: ein Vertrag für die Vermietung des Grundstücks und der Immobilie und sowie ein Vertrag für die Vermietung der Betriebsvorrichtungen. Die Einkünfte aus der Grundstück- und Gebäudevermietung bleiben somit gewerbesteuerfrei und die Gesamtsteuerbelastung wird erheblich reduziert. Um das zu erreichen, sollte sich der Vermieter jedoch von den entsprechenden Experten, wie zum Beispiel FM-Consultants und Steuerberatern, umfassend beraten und über die bestehenden Risiken aufklären lassen.
Gewerbesteuerersparnis von bis zu 15 % möglich
Zwingend zu beachten ist zum Beispiel, dass bereits die Vermietung einer einzigen Betriebsvorrichtung als schädlich gilt – es gibt also keine Bagatell- beziehungsweise Geringfügigkeitsgrenze. Folglich fällt schon bei der Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung die erweiterte Steuerkürzung weg und die gesamten Mieteinkünfte unterliegen der Gewerbesteuer. Sollte die Gesellschaft bereits von der erweiterten Kürzung begünstigt sein und das Finanzamt identifiziert im Nachhinein eine Betriebsvorrichtung, sind potenziell enorme Steuernachzahlungen zu befürchten. Um im Streitfall Rechtssicherheit zu erhalten, müssen Vermieter die Betriebsvorrichtungen daher sehr genau identifizieren, dokumentieren und ausnahmslos separat vermieten. Dadurch erhöht sich für sie zwar der Handlungsbedarf, doch der Aufwand lohnt sich: Denn die Gewerbesteuerersparnis kann – je nach Hebesatz – bis zu 15 Prozent betragen. Weiterhin stellt die Aufteilung auf separate Gesellschaften einen Transaktionsvorteil dar.
Autor:
Julian Buschkowsky ist seit 2016 Experte im Bereich Real Estate Consulting am Düsseldorfer Standort von Drees & Sommer. Der studierte Wirtschaftsingenieur berät Industrieunternehmen wie Covestro und thyssenkrupp im Bereich Corporate Real Estate Management, sowie zahlreiche Property Companies zu allen Fragen rund um das Betreiben von Immobilien.
Drees & Sommer: Innovativer Partner für Beraten, Planen, Bauen und Betreiben.
Als führendes europäisches Beratungs-, Planungs- und Projektmanagementunternehmen begleitet Drees & Sommer private und öffentliche Bauherren sowie Investoren seit 50 Jahren in allen Fragen rund um Immobilien und Infrastruktur – analog und digital. Durch zukunftsweisende Beratung bietet das Unternehmen Lösungen für erfolgreiche Gebäude, renditestarke Portfolios, leistungsfähige Infrastruktur und lebenswerte Städte an. In interdisziplinären Teams unterstützen die rund 4.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter an weltweit 46 Standorten Auftraggeber unterschiedlichster Branchen. Alle Leistungen erbringt das partnergeführte Unternehmen unter der Prämisse, Ökonomie und Ökologie zu vereinen. Diese ganzheitliche Herangehensweise heißt bei Drees & Sommer „the blue way“.
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