Drees & Sommer Immobilienkolumne – Konzentration aufs Kerngeschäft

Mit zunehmender Sorge fragen sich die meisten mittelständischen Unternehmen derzeit, wie robust sich die Wirtschaft nach Bewältigung der Pandemie zeigt – und wie viel weitere liquide Mittel notwendig sind, um das eigene Unternehmen möglichst unbeschadet durch die Krise zu steuern. Zeitgleich sind die Unternehmensimmobilien, bei vielen während der Krise auch noch ungenutzt, ein erheblicher Kostenblock, der zudem einen Großteil des bilanziellen Kapitals bindet. Im deutschen Mittelstand beträgt die durchschnittliche Eigentumsquote sogar drei Viertel der insgesamt genutzten Immobilien.

In Immobilien gebundenes Kapital nutzen

Häufig ist das in Immobilien gebundene Kapital jedoch nicht bestmöglich eingesetzt. Daher stellt sich die Frage: Wie lässt es sich freisetzen, ohne auf betriebsnotwendige Assets zu verzichten? Eine Lösung hierfür lautet: Sale-and-Lease-back. Eine Immobilie wird dabei an einen Investor verkauft und anschließend langfristig zurückgemietet. Das Unternehmen erhält liquide Mittel und kann dennoch die Objekte wie gewohnt weiternutzen. Weiterhin ist es als Mieter flexibler bei der Gestaltung seiner eigenen Unternehmensziele und des täglichen Business.

Sale-and-Lease-Back-Transaktionen erhöhen die Liquidität der Unternehmen auf der einen Seite und sichern auf der anderen Seite dem Käufer langfristige und meist sichere Mieteinnahmen. Der Investor wiederrum kann mit der Immobilie durch gezieltes Asset Management Wertschöpfung betreiben – aufgrund der Sicherheit des möglichst langfristigen Mietvertrags.

Damit bieten Sale-and-Lease-Back-Transaktionen für die Verkäufer- als auch Käuferseite große Vorteile. Am Ende der Vertragslaufzeit hat der Leasingnehmer in der Regel die Möglichkeit, das Objekt zurückzukaufen. Er kann sich aber auch endgültig vom Objekt trennen. Auf der Nutzerseite werden keine Kreditverbindlichkeiten benötigt. Die Liquidität wird aus den eigenen Vermögenswerten geschöpft.

Sale-and-Lease-back schafft Liquidität

Der größte Vorteil von Sale-and-Lease-back ist Liquidität durch die Realisierung von stillen Reserven zu schaffen. Sie entstehen, wenn der Buchwert in der Bilanz unter dem Marktwert liegt. Da der Verkauf beim Sale-and-Lease-back zum Marktpreis erfolgt, erhält das Unternehmen häufig deutlich mehr Liquidität, als der Buchwert erwarten lässt. Durch die Realisierung stiller Reserven kommt es zu einer Erhöhung der Eigenkapitalquote und somit zur Verbesserung der Liquidität und der Bonität bei Kreditgebern und Ratingagenturen. So eröffnen sich durch Sale-and-Lease-back auch zusätzliche attraktive Finanzierungsmöglichkeiten.

Konzentration auf das, was man am besten kann

Mit Sale-and-Lease-back stehen Mittel zur Aufrechterhaltung betrieblicher Notwendigkeiten bereit und außerdem dafür, Produktionsprozesse und Arbeitswelten zukunftsfit zu machen, sie also digital und nachhaltig auszurichten. Die Konzentration auf das Kerngeschäft des Unternehmens, dessen Erhaltung und Weiterentwicklung, sind zweifelsohne gerade wichtiger denn je. Die Immobilienbewirtschaftung zählt jedoch bei den allermeisten Mittelständlern nicht zum Kerngeschäft, bindet aber Ressourcen – mit nicht unerheblichen Kosten und Potential zur Kosten- und Flächenoptimierung.

Noch immer starke Investoren-Nachfrage

Aufgrund der noch immer starken Investoren-Nachfrage und der begrenzten Verfügbarkeit von großen Sale-and-Lease-back-Transaktionen dürften immer mehr Anleger verstärkt auf die Immobilien von mittelständischen Unternehmen blicken – und so für sehr gute Verkaufspreise sorgen. Es gilt: Sale-and-Lease-back eignet sich vor allem für Unternehmen mit hohen stillen Reserven, die ihr gebundenes Kapital mobilisieren wollen. Die Gründe für Sale-and-Lease-back können dabei ganz unterschiedlich sein:

• Überwindung eines Liquiditätsengpasses: Der Erfolg dieser Strategie hängt davon ab, dass es das Unternehmen schafft, sich mithilfe der Liquidität neu aufzustellen und wieder wettbewerbsfähig zu werden.
• Wachstumsfinanzierung anstelle von Fremdkapital: Besonders kleine Unternehmen finden es schwierig, Kredite zu günstigen Konditionen zu bekommen. Und wenn die Hausbank ein Darlehen gewährt, dann will Unternehmen in der Regel das Betriebsvermögen als Sicherheit.
• Verbesserung der Kreditwürdigkeit: Durch die Verbesserung der Eigenkapitalquote und der Liquiditätskennzahlen steigt die Kreditwürdigkeit, und Unternehmen mit guter Bonität können günstigere Finanzierungskonditionen aushandeln.
• Teil einer langfristigen und flexiblen Portfoliostrategie – auch ungeachtet der Wirtschaftslage.

Nutzungsmöglichkeiten müssen ohnehin flexibler werden

Überlegungen, eine Immobilie im Unternehmenseigentum zu halten oder aber, sie besser zu verkaufen und zurückzumieten, sollten immer – unabhängig von der Unternehmensgröße – ein wichtiger Bestandteil der eigenen Portfolio-Strategie sein. Berücksichtigen sollte sie auch die neuesten Erfahrungen und Erkenntnisse aus der Corona-Krise im Umgang mit Home-Office-Lösungen, Produktionsstops und Logistikstrategien. Schon davor sorgten allerdings immer kürzere Produktzyklen und eine hohe Unsicherheit dafür, dass Standort- und Flächenentscheidungen kaum noch mittelfristig planbar sind. Daher müssen Nutzungsmöglichkeiten zunehmend flexibler werden, um den sich ständig ändernden strategischen und wirtschaftlichen Erfordernissen gerecht zu werden.

Premiere ohne vorherige Probe

Viele Unternehmen prüfen ihre derzeitige Immobilienstrategie komplett. Dieser Trend wird sich fortsetzen und dem Sale-and-(partly)-Lease-back weiteren Auftrieb geben. Auch wenn ein solches Vorgehen Vorteile bietet und weit weg davon ist, nur das Haus zu Geld zu machen und das Tafelsilber zu verscherbeln: Da Unternehmen ihre Reserven mithilfe dieser Finanzierungsform nur ein einziges Mal in Liquidität umwandeln können, muss die Transaktion wohl überlegt und sorgfältig ausgeführt werden. Aus diesen Gründen empfiehlt es sich, einen externen Berater hinzuzuziehen.

Autor: Andreas Bussas, Head of Corporate Solutions bei Drees & Sommer

Andreas Bussas ist Head of Corporate Solutions der Drees & Sommer SE. Der Diplom-Betriebswirt verantwortet seit dem 1. Februar 2020 den Ausbau des Geschäftes mit gewerblichen Immobiliennutzern und bündelt bereichsübergreifend sämtliche Drees & Sommer-Kompetenzen für diese Zielkunden (Corporates). Insbesondere steht deren Beratung in allen strategischen und operativen Fragen rund um die eigengenutzte oder angemietete Immobilie im Fokus. Die individuell zugeschnittenen Leistungen umfassen Building Performance, Accountmanagement, Consulting, Transactionmanagement, Portfoliomanagement, Mietvertragsverwaltung, Datenmanagement sowie Workplace und Digitalisierung. Zuvor war Bussas sieben Jahre für JLL als Head of Corporate Solutions tätig und leitete dort das strategische Portfoliogeschäft mit Corporate Clients. Der Fokus seiner Tätigkeit lag in der Generierung von Outsourcing Mandaten und Unterstützung großer Corporate Clients bei der Erarbeitung und Umsetzung von Portfoliolösungen.

Drees & Sommer: Innovativer Partner für Beraten, Planen, Bauen und Betreiben.

Als führendes europäisches Beratungs-, Planungs- und Projektmanagementunternehmen begleitet Drees & Sommer private und öffentliche Bauherren sowie Investoren seit 50 Jahren in allen Fragen rund um Immobilien und Infrastruktur – analog und digital. Durch zukunftsweisende Beratung bietet das Unternehmen Lösungen für erfolgreiche Gebäude, renditestarke Portfolios, leistungsfähige Infrastruktur und lebenswerte Städte an. In interdisziplinären Teams unterstützen die 3.700 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter an weltweit 43 Standorten Auftraggeber unterschiedlichster Branchen. Alle Leistungen erbringt das partnergeführte Unternehmen unter der Prämisse, Ökonomie und Ökologie zu vereinen. Diese ganzheitliche Herangehensweise heißt bei Drees & Sommer „the blue way“.

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