Drees & Sommer Immobilienkolumne – Mit innovativen Logistik-Projekten die Stadt der Zukunft gestalten

Welche Rolle kann die Logistik bei der Gestaltung von zukunftsfähigen Stadtzentren spielen? Die Logix-Publikation „Logistik auf der letzten Meile – Reallabor Stadt“ untersucht Möglichkeiten und plädiert für einen ganzheitlichen Ansatz, welcher Mobilität, Verkehr und Immobilien vereint.

Aktuelle Anforderungen an die Gestaltung zukunftsfähiger Innenstädte sind vielfältig: Neben der Vielzahl an Geschäftsschließungen während der Corona-Krise bedarf es angesichts steigender Innenstadt-Verkehre Konzepte zur Fahrzeug- und Verkehrsreduktion, die die Belange von Mobilität und Logistik gleichermaßen berücksichtigen. Damit stellt sich die Frage, wie innovative Logistik-Konzepte in den Bereichen Wirtschafts- und Individualverkehr, Stadtgestaltung und Immobilien überzeugende Ansätze unter anderem zu einer optimalen Flächennutzung, zur Verkehrsgestaltung sowie zur Erreichung der Klimaschutzziele liefern können. Hierum geht es in der Publikation „Logistik auf der letzten Meile. Reallabor Stadt“ der Initiative Logistikimmobilien (Logix), deren 2. Auflage Anfang 2022 erschienen ist (kostenfrei downloadbar unter www.logix-award.de/forschung).

Mit klugen Kombinationen Vielzahl an Lösungen ausschöpfen

Immer öfter erwarten Quartiers-Entwickler und Kommunen von Beratungsunternehmen und vergleichbaren Dienstleistern die Realisierung der einen standardisierten Lösung als „Heiliger Gral“, der stets passgenau auf die immobilienseitigen Herausforderungen der letzten Meile herangezogen werden kann. Demgegenüber spricht sich die Veröffentlichung für einen anderen Ansatz aus. Denn technologische, technische oder organisatorische Innovationen und Ansätze in den Bereichen Transport und Immobilien liefern mit Blick auf die letzte Meile eine ganze Vielzahl von Lösungsansätzen. Dies fängt an bei Paketboxen, umfasst aber auch Logistik-Hubs, die Umnutzung von Bestandsimmobilien sowie Quartiers-Logistikkonzepte, die allesamt bereits heute erdacht, erprobt und weiterentwickelt werden. In der Kombination von logistischen Transport- und Immobilienlösungen geht der Weg hin zu integrativen, mehrschichtigen Lösungen: Übergabe der Waren und Güter von der klassischen Logistik zum ÖPNV und zu neuen Mobilitäts- und Ladungsträgern werden eine große Rolle spielen. Dabei liegt eine wesentliche Voraussetzung für den Erfolg all dieser Ansätze darin, sie nicht getrennt voneinander, sondern gerade zusammen zu denken, sodass die zukunftsfähige Gestaltung der Innenstädte in der klugen Kombination von Verkehrs-, Mobilitäts- und Immobilienkonzepten liegt.

Anforderungen vor Ort analysieren

Dafür braucht es ein detailliertes Verständnis für die Strukturen, Belange und Anforderungen vor Ort. Denn am Ende gibt es nicht die eine Lösung, sondern viele Bausteine, aus denen sich ein passender, konfektionierter und den lokalen Bedarfen Rechnung tragender Ansatz form lässt. Hierbei spielen Faktoren wie beispielsweise die Anzahl an vorhandenen Apotheken und Supermärkten im Quartier, die Nutzergruppen sowie Infrastruktur als auch das Paketvolumen pro Werktag eine wichtige Rolle. Im Quartier Oberbillwerder in Hamburg beispielsweises sollen elf dezentrale Mobilityhubs inklusive weiterer Nutzung, unter anderem für Logistik, entstehen, die den Verkehr im Quartier verringern sollen und gleichzeitig als soziale Zentren ausgebildet werden. Bis 2027 soll der neue Stadtteil auf einer Fläche von 124 Hektar mit Wohnungen für zirka 15.000 Menschen sowie rund 5.000 Arbeitsplätzen, Begegnungsstätten und Bildungszentren in Betrieb gehen.

Einen aus europäischer Sicht geradezu revolutionären Ansatz verfolgt die chinesische Großstadt Suzhou mit ihren über 10,7 Mio. Einwohnerinnen und Einwohnern. Im neuen Stadtteil Suzhou High-Speed Rail New Town wurde ein integriertes Mobilitäts- und Logistiksystem entwickelt mit dem Einsatz autonom-fahrender Fahrzeuge und einem Einsatzgebiet von 4,7 Quadratkilometern. Auch autonome Lieferfahrzeuge sind Bestandteil des Konzepts, die eine eigene Fahrspur nutzen und über Kühlabteile sowie Wärmeschutzvorrichtungen verfügen.

Zukünftig werden derartige integrative Konzepte und Lösungen zunehmen, bei denen nicht nur Mobility- und Logistics Hubs verstärkt zusammengedacht, sondern Mixed-Use-Ansätze realisiert werden, bei denen z. B. Logistik im Erdgeschoss bearbeitet wird, während in den darüber liegenden Stockwerken andere Nutzungsarten wie Handel und sogar Wohnen möglich sind.

Mensch und Umwelt im Mittelpunkt

Bei der Entwicklung moderner Quartiers-Konzepte sollte der Mensch in seinen verschiedenen Rollen als Kunde, Bewohnerin, Arbeitnehmerin oder Pendler im Mittelpunkt stehen. Aus diesem Grund ist der kommunale Dialog mit Gemeindevertreterinnen, Wirtschaftsförderungen sowie der Bevölkerung ein wichtiges Schlüsselelement bei der Projekt-Realisierung.

Zudem ist angesichts der spürbaren Herausforderungen durch den Klimawandel und die abnehmende Biodiversität ein Mehr an Umwelt-, Klima- und Artenschutz bei der Gestaltung der letzten Meile dringend geboten. Sowohl auf Unternehmensseite als auch in den Kommunen liegen konkrete Vorstellungen und Roadmaps zur Nachhaltigkeit vor, bei denen Maßnahmen nicht nur in den Bereichen Material und Energie umgesetzt werden, sondern bei denen auch die soziale Nachhaltigkeitsebene berücksichtigt wird. Auch hier können Immobilien- und Mobilitätskonzepte sowie Ansätze aus der Stadtplanung wertvolle Unterstützung liefern, um beispielsweise Verkehre zu reduzieren, Grünflächen auszubauen sowie das Wohlergehen der Mitarbeitenden in den Gebäuden durch eine moderne und attraktive Arbeitsumgebung zu befördern.

Für Wirtschaftsvertreterinnen, Städteplaner und Gemeindevertreterinnen bestehen vor allem in der Verknüpfung von Nachhaltigkeit und kommunalem Dialog Synergieeffekte, die die Realisierung von Logistik-Vorhaben erleichtern können. Entscheidend dafür ist u. a. die Bereitschaft der Kommunen, die Projektsteuerung zu übernehmen, um die Moderation der vielen Projekt-Beteiligten proaktiv zu unterstützen. Mit dieser Rollenverteilung können die Potenziale gelungener Ansiedlungsvorhaben gehoben werden und die Realisierung innovativer Logistik-Projekte auf der letzten Meile zu einem Gewinn für Wirtschaft, Städte und Bevölkerung werden.

Über die Autorin:

Janine Zimmermann ist seit 2010 für Drees & Sommer tätig und verantwortet als Head of Logistics zahlreiche Neu- und Umbauprojekte. Ihr Schwerpunkt liegt auf Logistikimmobilien, Betriebslogistik und City-Logistik. 2021 war sie Mitautorin der sechsten Logix-Publikation „Logistik auf der letzten Meile“, deren zweite Auflage im Januar 2022 erschienen ist. Zudem ist sie Vorstandsmitglied der Logix-Initiative.

Drees & Sommer: Innovativer Partner für Beraten, Planen, Bauen und Betreiben.

Als führendes international tätiges Planungs- und Beratungsunternehmen mit Hauptsitz in Stuttgart begleitet Drees & Sommer private und öffentliche Bauherren sowie Investoren seit über 50 Jahren in allen Fragen rund um Immobilien und Infrastruktur – analog und digital. Durch zukunftsweisende Beratung bietet das Unternehmen Lösungen für erfolgreiche Gebäude, renditestarke Portfolios, leistungsfähige Infrastruktur und lebenswerte Städte an. In interdisziplinären Teams unterstützen 4.500 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter an weltweit 51 Standorten Auftraggeber unterschiedlichster Branchen. Alle Leistungen erbringt das partnergeführte Unternehmen unter der Prämisse, Ökonomie und Ökologie zu vereinen. Diese ganzheitliche Herangehensweise heißt bei Drees & Sommer „the blue way“.

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