Drees & Sommer Immobilienkolumne – Weniger Zeit – mehr Risiko

Noch immer kennen die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Und das Angebot an Immobilien ist knapp. Viele Investoren sind daher bereit, Zugeständnisse in Hinblick auf Lage, Zustand oder Kaufpreis zu machen. Außerdem ist zu beobachten, dass sich die Dauer der Transaktionsprozesse verkürzt.

Wer derzeit Immobilien kaufen will, versucht für den Zuschlag als Schnellster zu agieren und möglichst früh im Prozess ein verbindliches Angebot vorzulegen. Zentrale Fragen dabei: Bis zu welcher Höhe entspricht das Kaufpreisangebot noch den eigenen Renditeanforderungen, aber wie hoch muss es zugleich sein, um die Chance auf eine Zuteilung aufrechtzuerhalten? Antworten darauf geben mitunter Due-Diligence-Experten, auf die sich der zuvor beschriebene Zeitdruck ebenfalls auswirkt.

Reputationsschaden vermeiden

Der Begriff Due Diligence bedeutet „Gebotene Sorgfalt“. Diese legen externe Berater und Experten für den Investor oder auch den Verkäufer an den Tag, um die Stärken und Schwächen verschiedenster Teilbereiche des entsprechenden Immobilienobjektes zu analysieren. Es handelt sich zumeist um steuerliche, rechtliche oder technische Sorgfältigkeitsprüfungen im Vorfeld bzw. während einer Transaktion. Wenn sie aber in immer kürzerer Zeit durchgeführt werden sollen, lauert eine Gefahr: Die jeweiligen Prüfungen können eventuell nicht gründlich genug vorgenommen werden – und das führt zu Risiken für alle beteiligten Parteien.

Im schlechtesten Fall erwirbt der Käufer eine Immobilie mit unbekannten Risiken, die bei einem Abschwächen der Immobilienkonjunktur nicht, oder nur noch schlecht, marktfähig ist. Zudem drohen möglicherweise aufwendige Gegenmaßnahmen mit einhergehenden Haftungsfragen, die alle Beteiligten gegebenenfalls langwierig sowie kostenintensiv klären müssen. Nicht zuletzt riskieren auch die Verkäufer einen Reputationsschaden, der vor allem künftige Transaktionen – insbesondere bei weniger positiven Marktbedingungen – beeinträchtigt.

Auf eingespielte Teams setzen

Egal, ob es um die wirtschaftliche, steuerliche, rechtliche oder auch technische Prüfung geht: Ziel ist es, möglichst viele Risiken trotz wenig Zeit oder sonstiger Widrigkeiten zu erkennen. Dafür muss der Prüfprozess sehr gut aufgesetzt sein. Von Vorteil ist es dann, auf Experten zu setzen, die viel Erfahrung mitbringen, gut vernetzt sind sowie sehr flexibel und schnell reagieren können. Das vereinfacht, dass alle beteiligten Disziplinen miteinander reden und sich reibungslos austauschen – auch weil sie sich bereits seit vielen Jahren kennen und damit ein eingespieltes Team sind. Das erleichtert den Erhalt fehlender Unterlagen ebenso wie den Zugang zum Objekt und vermeidet außerdem die nur schleppende Beantwortung von Fragen.

Mehr ist weniger

Zudem hat sich beispielsweise bei der Technical Due Diligence in der Praxis oftmals bewährt, den Prüfungsprozess mehrstufig durchzuführen. So können in einer ersten Grobprüfung mögliche Deal-breaker identifiziert und das Kaufpreisangebot gegebenenfalls angepasst werden. Die intensive Detailprüfung erfolgt dann erst im Anschluss – auch das vermeidet bereits zu Beginn der Kaufverhandlungen unnötigen zeitlichen und finanziellen Aufwand, sollte der Käufer zurücktreten oder für den Verkäufer nicht in Frage kommen.

Tablet ersetzt Block und Stift

Zeitersparnis können hier auch digitale Lösungen bringen: Bei der TDD ersetzen bei Drees & Sommer Smartphone oder Tablet nun Block, Stift, Pläne und Kamera. Mit der App Real Estate Booster, die gemeinsam mit dem jungen Berliner IT-Unternehmen InterfaceMA entwickelt wurde, können alle Daten einer TDD vor Ort digital erfasst und umgehend am Desktoparbeitsplatz weiterverarbeitet werden. Die Besonderheit: Inhalt, Aufbau und die automatisch generierten Exportdokumente lassen sich flexibel und unkompliziert anpassen – beispielsweise an unterschiedliche Immobilien-Assetklassen wie Hotels, Wohn- oder Büroimmobilien

Qualität hat Vorrang

Trotz des massiven Zeitdrucks sollte im Zweifel jedoch die Qualität bei einer Risikoprüfung im Interesse des Auftraggebers stets den Vorrang haben. Gerade in Hinblick auf seine künftige Rendite. Sie ist gewährleistet, wenn Risiken nicht übersehen, sondern entsprechend eingepreist werden. Kurzum: Gründlichkeit an richtiger Stelle spart Zeit und Geld.

Autor: Klaus Hirt, Partner der Drees & Sommer SE

Seit 2016 ist Klaus Hirt Geschäftsführer am Frankfurter Standort von Drees & Sommer und seit 2018 Partner der Drees & Sommer SE. Er betreut sowohl nationale als auch internationale Kunden zu Themen rund um den Immobilienzyklus. Seine Arbeitsschwerpunkte liegen im Bereich der ganzheitlichen Immobilienberatung. Darunter fallen die Entwicklung von Portfolio- und Immobilienstrategien, Machbarkeits- und Sanierungsstudien, Immobilien Due Diligence sowie weiterführende Transaktionsberatung und das technisch-wirtschaftliche Projektcontrolling.

Drees & Sommer: Innovativer Partner für Beraten, Planen, Bauen und Betreiben.

Drees & Sommer begleitet private und öffentliche Bauherren sowie Investoren seit über 45 Jahren bei allen Fragen rund um Immobilien und Infrastruktur. Das partnergeführte Unternehmen mit Hauptsitz in Stuttgart ist mit rund 3.200 Mitarbeitern an insgesamt 40 Standorten weltweit vertreten. Seine Leistungen erbringt Drees & Sommer unter der Prämisse, Ökonomie, Qualität und Ökologie zu integrieren. Diese ganzheitliche und nachhaltige Herangehensweise heißt bei Drees & Sommer „the blue way“.

 

Bildquellen: Engel Ching/Shutterstock.com