Immobilieninvestments: Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser?
Bei Immobilieninvestments als Kapitalanlage haben die Geldanleger die Wahl, ob sie ein Einfamilien- oder ein Mehrfamilienhaus kaufen wollen. Beide Immobilienformen haben bestimmte Vor- und Nachteile.
In der Bundesrepublik Deutschland wohnen laut des europäischen Statistikamtes Eurostat immer noch fast die Hälfte der Bürgerinnen und Bürger zur Miete. Trotz vieler staatlicher Anreize zur Förderung von Wohneigentum und einem historischen Niedrigzinsumfeld scheint der Traum vom eigenen Heim für viele ein Traum zu bleiben. Für Kapitalanleger mit Vermietungsabsicht eröffnet der niedrige Eigentumsanteil jedoch Chancen. Mietinteressenten gibt es in Deutschland genug, insbesondere in den Ballungszentren mit vielen Jobs. Je nach Geldbeutel kann ein Einfamilienhaus oder gar ein aus mehreren Wohnungen bestehendes Mehrfamilienhaus erworben und dann vermietet werden. Die für Kapitalanleger wichtige erzielbare Nettomietrendite hängt dabei von einigen Faktoren ab, so beispielsweise von der Höhe des Kaufpreises, der nachhaltig erzielbaren Miete sowie den Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
Die Kostenfrage
Die Anschaffungskosten sowohl für ein Einfamilien- als auch für ein Mehrfamilienhaus variieren stark, je nachdem welche Größe das Objekt hat, in welcher Wohngegend es liegt und in welchem baulichen Zustand sich die Immobilie befindet. In strukturschwachen Gebieten mit niedrigen Landkosten sind manche Einfamilienhäuser schon für unter 100.000 Euro zu haben. Mehrfamilienhäuser gibt es schon ab einigen hunderttausend Euro. In den großen Metropolregionen hingegen bekommt der Anleger ein Haus erst ab einigen hunderttausend Euro, und für ein größeres Mehrfamilienhaus müssen in der Regel einige Millionen ausgegeben werden.
Mehrfamilienhäuser: Mit weniger Aufwand zu höheren Renditen
Der Vorteil von Mehrfamilien- gegenüber Einfamilienhäusern aus der Perspektive von Kapitalanlegern ist zuallererst der eingesparte Aufwand bei der Suche und Kaufabwicklung. Während bei einem Mehrfamilienhaus mit beispielsweise zehn Wohnungen im Gesamtanschaffungswert von drei Millionen Euro einmal gesucht und einmal der Kauf abgewickelt werden muss, würde der zeitliche und nervliche Aufwand bei zehn Einzelwohnungen beziehungsweise Einfamilienhäusern mit einem Gesamtanschaffungswert von 500.000 Euro pro Wohnung bzw. Haus erheblich größer sein.
Ferner kommt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) mit dem Titel „Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger“ zu dem Ergebnis, dass Vermieter von Mehrfamilienhäusern mehr an Rendite erwirtschaften als Vermieter von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern. Ganz interessant bei den Studienergebnissen ist noch ein weiterer Punkt: Rund ein Viertel der privaten Kapitalanleger im Immobilienbereich erwirtschaftet keine positive Rendite. Bei einem hohen Anteil der Anleger ist die Rendite gerade mal so hoch wie die normale Inflationsrate. Um eine ordentliche Mietrendite zu erzielen, die es mit anderen Anlageformen (wie Anleihen oder Aktien) aufnehmen kann, sollten Immobilieninvestoren daher unbedingt auf einen günstigen Kaufzeitpunkt achten.
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Schnäppchen werden rar
Daneben sollte die erzielbare Miete in einem guten Verhältnis zum Kaufpreis stehen. Ähnlich wie beim Aktienkauf, wo das Kurs-Gewinn-Verhältnis eine Auskunft über ein mögliches Schnäppchen liefern kann, wäre auch beim Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete auf einen möglichst niedrigen Wert zu achten. Aufgrund der seit Jahren niedrigen Bauzinsen, der Nachfrage nach Immobilieneigentum im Zuge der Finanzkrise sowie dem Wunsch vieler junger Familien aus geburtenstarken Jahrgängen die eigenen vier Wände zu besitzen, sind die Immobilienpreise vielerorts in Deutschland jedoch stark nach oben geschnellt. Die Bundesbank hat daher im Jahr 2017 bereits vor einer Immobilienblase in der Bundesrepublik gewarnt.
Günstige Immobilien gibt es kaum mehr in den Metropolen, lediglich in der Peripherie sind noch so manche Schnäppchen zu ergattern. Beachten sollte man jedoch, dass viele periphere Gebiete in der Zukunft kaum Preissteigerungspotenzial bieten, da Strukturschwäche, Wegzug bzw. die demografische Entwicklung zu einem Überangebot an Immobilien führen können, was sich tendenziell preisdämpfend auswirken sollte. Auch das DIW schlussfolgert nach einer Analyse mit dem Titel „Zunehmende Polarisierung der Immobilienpreise in Deutschland bis 2030“, dass bestimmte Regionen kaum Sinn für Immobilieninvestitionen machen.
Ein weiterer Pluspunkt für Mehrfamilienhäuser im Vergleich zu Einfamilienhäusern ist, dass der Quadratmeterpreis des Wohnraums beim Kauf tendenziell niedriger sein sollte als bei Einfamilienhäusern und somit für dasselbe Geld mehr Wohnraum erworben werden kann. Auch speisen sich bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus die Mieteinnahmen aus mehreren Mietparteien. Fällt eine Mietpartei als Zahler aus, so gibt es noch genug andere Mieter, welche die Miete überweisen. Bei einer vermieteten Einzelwohnung oder einem einzigen Einfamilienhaus kann der Ausfall der Miete, insbesondere bei einer Fremdfinanzierung der Immobilie, zu gravierenden Problemen führen.
Achtung, Klumpenrisiko!
Das wohl größte Risiko beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses ist allerdings das mögliche Klumpenrisiko. Anstatt beispielsweise zehn Einzelwohnungen oder eine Handvoll Einfamilienhäuser an verschiedenen Orten zu erwerben, wodurch das Risiko diversifiziert wäre, konzentriert sich das Risiko in einem einzigen Objekt. Als ein typisches Klumpenrisiko kommen dann unter anderem bauliche Probleme infrage, die auch erst längere Zeit nach dem Kauf der Immobilie auftreten können. Diese könnten zu Mietausfällen oder gar einer Unvermietbarkeit von einer oder allen Wohnungen des Mehrfamilienhauses führen. Ein solches Szenario wäre beispielsweise bei Schwamm- oder starken Schimmelbefall denkbar. Daneben sind hohe Summen für Prozesskosten möglich, insofern gegen den Verkäufer des Mehrfamilienhauses rechtlich vorgegangen wird oder Mieter gegen den Eigentümer des Mehrfamilienhauses klagen. Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist gut beraten, geeignete Vorsorge gegen mögliche Risiken aus dem Klumpenrisiko zu treffen.
Ein weiteres Risiko kann sich aus der Beziehung mit den Mietern ergeben. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern haben es mit mehr Mietern zu tun, die auch Ärger und Arbeit bedeuten können. Viele Dinge können zwar an Hausverwaltungen abgegeben werden, dennoch bleibt noch einiges an den Eigentümern hängen.
Offene Immobilienfonds als Alternative
Eine gute Möglichkeit, um an boomenden Immobilienmärkten teilzuhaben und gleichzeitig in Sachwerte mit Bestand zu investieren sind Immobilienfonds. Durch die Fondscharakteristik erwirbt der Anleger einen Bruchteil am Sondervermögen des Fonds und wird somit Miteigentümer von Immobilien und dem Kassenbestand des Fonds. Da viele offene Immobilienfonds die Anlegergelder in mehrere lohnende Objekte stecken und häufig auch über die Ländergrenzen hinweg diversifizieren, wird ein Klumpenrisiko vermieden. Der Anleger hat dabei die Wahl in Fonds zu investieren, die sich eher auf Büro- und Geschäftsimmobilien, Hotels, Wohnimmobilien oder sonstige Immobilien fokussieren. Für Kapitalanleger mit wenig Zeit und Know-How können offene Immobilienfonds daher eine gute Alternative zum privaten Erwerb von Immobilien sein.
Offene Immobilienfonds werden durch ein professionelles Management verwaltet und können langfristig eine ordentliche Rendite erwirtschaften. Diese liegt im langfristigen Vergleich laut einem Report der Helaba mit dem Titel „Update: Offene Immobilienfonds im Portfolio“ zwar unter der Rendite von Aktien oder Staatsanleihen, erscheint mit über 3 Prozent im Schnitt jedoch noch ganz attraktiv.
Neben der attraktiven Renditemöglichkeit bei einer Investition in offene Immobilienfonds muss beachtet werden, dass eine neue gesetzliche Basis eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vorsieht. Daneben kann nicht ausgeschlossen werden, dass in turbulenten Marktphasen die Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft ausgesetzt werden könnte. Da Immobilien jedoch eher langfristige Investments sind und auch die Veräußerung einer privat erworbenen Immobilie ihre Zeit kostet, sind die gesetzlichen Regeln für offene Immobilienfonds nicht allzu kritisch zu beurteilen. Immerhin wurden die Regeln auch erlassen, um dem langfristigen Anlagecharakter der Immobilienfonds genüge zu tun. Vor einigen Jahren konnten Anteilswerte an offenen Immobilienfonds noch täglich zurückgegeben werden – ähnlich wie bei Geldmarktfonds. In turbulenten Zeiten führte dies häufiger zu dem Problem für das Fondsmanagement, Immobilien schnellstmöglich verkaufen zu müssen oder anderweitig an die geforderte Liquidität zu kommen, um die Anteilsverkäufer auszubezahlen.
Die gesetzlichen Regeln gelten jedoch nur für die Rückgabe an die Kapitalanlagegesellschaft. Bei an Börsen eingeführten und börsengehandelten offenen Immobilienfonds können die Anleger ihre Anteile börsentäglich ohne das Einhalten von Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen veräußern. Insofern sich ein Käufer für die Anteile über die Börse finden lässt, kommt der Anleger somit schnell an sein Geld. Es kann bei einem Börsenverkauf jedoch vorkommen, dass der Börsenpreis unter dem Preis der Fondsgesellschaft liegt.
Fazit
Bei der Kapitalanlage im Immobilienbereich spielt die nachhaltig erzielbare Mietrendite eine große Rolle. Diese wird durch den Anschaffungspreis, die Miete sowie die Kosten beeinflusst. Da bei Einfamilienhäusern tendenziell höhere Anschaffungs- und Bewirtschaftungskosten pro Quadratmeter als bei Mehrfamilienhäusern anfallen, sollte die Mietrendite bei Mehrfamilienhäusern höher ausfallen. Der höheren Rendite steht jedoch auch ein höheres Risiko gegenüber, welches sich insbesondere aus dem Klumpenrisiko ergibt. Welche Immobilienform letztlich die bessere für den Kapitalanleger ist, hängt ganz vom Geldbeutel und den individuellen Chancen- und Risikoabwägungen des Investors ab. Als Alternative für Kapitalanleger können Investments in offene Immobilienfonds dienen. Hier braucht sich der Anleger im Gegensatz zum Erwerb und zur Vermietung von eigenen Immobilien kaum um etwas zu kümmern.
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