IW-Studie zeigt: Kaufen lohnt sich mehr als Mieten

Der Kauf einer Wohnimmobilie ist in Deutschland weiterhin durchschnittlich erheblich günstiger, als das Mieten eines vergleichbaren Objekts.

Die Studie

Die Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft wurde im Auftrag der ACCENTRO Real Estate durchgeführt und ist mittlerweile bereits zum fünften Mal erschienen. Die Intention ist es, die Wohnkosten zwischen Eigentümern und Mietern zu vergleichen und einen Wohnkostenreport zu erstellen. Für das Gutachten wurden bundesweit die Mieten und Wohnnutzerkosten aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte ausgewertet. Als Grundlage für die Berechnungen wurden die Nettokaltmieten und die Kosten der Selbstnutzer herangezogen. Dabei setzen sich die Kosten der Selbstnutzer aus dem Kaufpreis, den Erwerbsnebenkosten, den Hypothekenzinsen, sowie der Instandsetzung und des Wertverlustes zusammen.

Kaufen statt Mieten

In Deutschland gilt der Kauf einer Wohnimmobilie nach wie vor als deutlich günstiger, als dasselbe Objekt zu mieten und das obwohl die Preise für Immobilien stetig steigen. Das ermittelte das Institut der deutschen Wirtschaft in einer aktuellen Studie. Demnach lag im Jahr 2019 der Kostenvorteil bei der Nutzung einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung bundesweit bei rund 48,5 Prozent. Der Studie zufolge leben demzufolge Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, in fast allen deutschen Landkreisen günstiger als Mieter und das auch in den Großstädten. Das Institut der deutschen Wirtschaft stellte auch fest, dass sich die Unterschiede der Kosten der Selbstnutzer und der Kosten der Mieter seit dem Vorjahr vergrößert haben.

Eine Überbewertung des Immobilienmarktes?

Das Institut der deutschen Wirtschaft kommt aufgrund des hohen Wohnkostenvorteils von Wohneigentümern gegenüber Mietern zu dem Schluss, dass der Wohnungsmarkt in Deutschland derzeit nicht überbewertet ist. „Auch die Coronakrise birgt nur ein begrenztes Rückschlagpotenzial. Einen kräftigen Rückgang der Preise um 20 Prozent oder mehr, wie er teilweise prognostiziert wurde, halte ich für unwahrscheinlich. Stattdessen gehe ich davon aus, dass die Wohnungspreise in diesem Jahr insgesamt stagnieren werden. Die wirtschaftlichen Implikationen der Coronakrise und damit verbundene Risiken für den Wohnungsmarkt sind allerdings ungleich zwischen den Regionen verteilt. Gerade im Süden Deutschlands scheinen die Risiken für Anpassungen in den Preisen für Wohnimmobilien höher. Ganz anders dagegen im Osten Deutschlands, dort erscheinen Mietsteigerungen und damit auch Preissteigerungen möglich“, gibt ACCENTRO Real Estate Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in einer Pressemitteilung wieder.

Gründe für den stabilen Wohnungsmarkt

Die Auftraggeber des Gutachtens erläutern, dass auch trotz weiterhin hoher Immobilienpreise und auf niedrigem Niveau verharrender Zinsen weiterhin gilt, dass Wohneigentum die beste Form der privaten Altersvorsorge darstellt. Demzufolge nennt die Studie die Zinsentwicklung als einen der Gründe für die Entwicklung hin zu einem stabilen Wohnungsmarkt, denn es wird von eher fallenden statt steigenden Zinsen ausgegangen. Aber auch das zunehmende Ungleichgewicht von Ersparnissen und getätigten Investitionen erzielt einen sinkenden Effekt beim Zinsniveau.

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Die Lage in den Großstädten

Die Selbstnutzer sind auch in den Metropolen im Vorteil, da sich der Kostenvorteil nicht bloß auf die ländlichen Regionen beschränkt. Die niedrigen Kaufpreise sind ebenfalls in den vermehrt hochpreisig geprägten Metropolen zu finden. So beträgt der Kostenvorteil der Selbstnutzer gegenüber den Mietern in Berlin 31,5 Prozent, in Hamburg 43,1 Prozent und in München immerhin 45,9 Prozent. Vier Großstädte weisen sogar Werte über der 50-Prozent-Grenze auf, denn in Stuttgart liegt der Kostenvorteil bei 51,0 Prozent, in Frankfurt bei 55,6 Prozent und in Düsseldorf bei 58,7 Prozent. Der höchste Wert ist in Köln festzustellen. Dort beträgt der Kostenvorteil der Selbstnutzer gegenüber den Mietern 59,5 Prozent.

Gründe für den Kostenvorteil

Im Zuge der Studie hat das Institut der deutschen Wirtschaft auch einen Blick auf die Gründe geworfen, weshalb Wohneigentümer in der Regel günstiger wohnen als Mieter. Demnach seien die bereits zuvor sehr günstigen laufenden Kosten für Wohneigentümer durch den Einbruch der Zinsen für Hypothekendarlehen noch einmal stark gesunken. Diese Entwicklung sorge dafür, dass trotz weiter steigender Kaufpreise, die Einsparungen durch die niedrigeren Zinsen dennoch vergleichsweise höher ausfallen. Besonders auch im Hinblick dessen, dass Mieter keinen Vorteil aus der Zinsentwicklung ziehen, entsteht so ein Kostenvorteil für Selbstnutzer. „Wir gelangen deshalb erneut zu dem Fazit, dass der Zugang zu Wohneigentum von der Politik weiter unterstützt werden sollte. Weil vor allem das notwendige Eigenkapital für die meisten die zentrale Hürde beim Eigentumserwerb darstellt, schlagen wir als politische Maßnahmen etwa staatlich garantierte Nachrangdarlehen sowie eine Reform der Grunderwerbsteuer vor. Das würde vor allem den Zugang für Haushalte mit geringeren und mittleren Einkommen verbessern“, zitiert ACCENTRO Real Estate Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in seiner Pressemeldung.

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