Nettorendite bei Immobilien so hoch wie seit einem Vierteljahrhundert nicht mehr

Immobilienbesitzer können zurzeit so gut verdienen wie seit mindestens 25 Jahren nicht mehr. Zu verdanken haben sie das der Europäischen Zentralbank (EZB), die als Reaktion auf die Finanzkrise das Zinsniveau drastisch abgesenkt und Hypothekenkredite damit deutlich günstiger gemacht hat.

„Mit dem Kauf und der Vermietung von Wohnungen in Großstädten ließen sich seit 1993 nie so hohe Renditen erzielen wie in den vergangenen Jahren“ sagte Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum, gegenüber der „Welt“. Und weiter: „Kapitalanleger, die ihre Wohnungsinvestments über Darlehen finanzieren, können dadurch heute bis zu elfmal so hohe Nettorenditen einfahren wie vor 25 Jahren“.

Nettorenditen steigen

Professor Vornholz belegt seine Aussagen mit Verweis auf die Entwicklung der Nettorendite. Er hat die Bruttorenditen von Mietwohnungen (d.h. den Quotienten aus den jährlichen Mieteinnahmen und dem Hundertstel des Kaufpreises) ins Verhältnis zu den Zinssätzen für Hypothekenkredite gesetzt. Die sich daraus ergebende Nettorendite „zeigt den tatsächlichen Vorsteuerertrag aus den Mieterträgen abzüglich der Zinskosten des Darlehens“, so Vornholz.

In den frühen 90er-Jahren belief sie sich bestenfalls auf 0,4 Prozent. Manchmal seien die Renditen sogar negativ gewesen. Zur Jahrtausendwende hat sich die Situation jedoch umgedreht: Aufgrund der lockeren Geldpolitik, mit der die EZB die Konjunktur ankurbeln will, liegen die Zinssätze für Hypothekenkredite seither unterhalb der Bruttorendite von Wohnungen, so dass Investoren positive Nettorenditen erzielen können.

Zwar sind im Zuge des jüngsten Immobilienbooms die Preise für Wohnungen stärker als die Mieten gestiegen. „Der dadurch erfolgte Rückgang bei den Bruttorenditen ist durch die stark gesunkenen Zinssätze jedoch mehr als wettgemacht worden“, sagte Vornholz. Deshalb konnten im vergangenen Jahr bei Käufen von älteren Wohnungen im Bestand durchschnittliche Nettorenditen vor Steuern von 4,4 Prozent und bei den teureren Neubauwohnungen von 3,3 Prozent erzielt werden.

Diese Renditekalkulation gelte aber nur für Großstädte, schränkte Vornholz ein.

Politischer Sprengstoff

Die Untersuchungsergebnisse von Günter Vornholz sind politisch brisant. Denn sie zeigen, dass der Renditezuwachs nicht nur der EZB zu verdanken ist, sondern auch darauf zurückzuführen ist, dass Vermieter die gestiegenen Kaufpreise auf die Mieten umlegen. Sie begnügen sich also nicht mit dem Vorteil niedrigerer Investitionskosten, sondern verlangen zudem auch noch immer höhere Mieten. Und das in Zeiten, in denen Demonstranten bundesweit für bezahlbaren Wohnraum auf die Straßen gehen und in der Politik seit Jahren um eine wirksamere Mietpreisbremse gerungen wird.

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