PwC-Studie zeigt: Politische Eingriffe in den Wohnungsmarkt haben Bumerangeffekt

Eine neue Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC zeigt: Staatliche Eingriffe in den Immobilienmarkt können wirken. Doch der Bumerangeffekt sollte nicht unterschätzt werden. Das habe jüngst der durch das Bundesverfassungsgericht abgewiesene Berliner Mietendeckel gezeigt.

Besonders in Ballungsräumen und Großstädten wurde zuletzt vermehrt versucht, die steigenden Mietkosten durch politische Eingriffe zu begrenzen. Milieuschutzverordnungen, Baulandmobilisierungsgesetz, Mietpreisbremse oder Mietendeckel sind Eingriffe, die jedoch laut einer neuen Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC zu einem Bumerangeffekt führen können.

Fokus auf Berliner Mietendeckel

Die Studie von PwC stellt eigenen Angaben zufolge die wirtschaftlichen Auswirkungen der Wohnregulierungen auf den Wohnimmobilienmarkt am Beispiel des Berliner Mietendeckels dar. „Der Mietendeckel hat das sinnvolle sozialpolitische Ziel – bezahlbare Mieten vor allem für Einkommensschwächere – im Ergebnis verfehlt“, so Dr. Harald Heim, Partner bei PwC Deutschland zum Hintergrund der Studie. Weiter erklärt er: „Neben der beabsichtigten Absenkung des Mietniveaus wurden komplexe und langfristige wirtschaftliche Auswirkungen von regulatorischen Maßnahmen nicht ausreichend antizipiert und reflektiert. “

Die Autoren der Studie erklären, dass besonders in der Hauptstadt eine im Bundesvergleich deutlich strengere Anwendung von Regulierungen stattfinde, die eben zuletzt in dem durch das Bundesverfassungsgericht zurückgewiesenen Mietendeckel mündeten. Diese Auswirkungen hat die Studie im Kern untersucht und anschließend Wohnregulierungen im internationalen Kontext betrachtet sowie in direkte und indirekte Auswirkungen unterteilt.

Gesunkene Mieten aber verringertes Angebot

Der Mietendeckel hat laut PwC zwar zu einer Absenkung des Berliner Mietniveaus um durchschnittlich acht Prozent geführt, allerdings hätten hiervon hauptsächlich einkommensstarke, zentrale Ortsteile profitiert. Einkommensschwache Bevölkerungsschichten konnten hingegen nur bedingt von einer Mietsenkung profitieren. Zudem habe der Mietendeckel das Angebot an Bestandsmietwohnungen durch Intensivierung der Wettbewerbssituation um beinahe 60 Prozent gesenkt, erklären die Wirtschaftsprüfer mit Verweis auf eine Untersuchung von ImmoScout24.

Man spreche laut PwC zwar oft von Einschränkungen für große Immobilieninvestoren und Wohnungskonzerne, vernachlässige aber die Auswirkungen auf den gesamten Eigentümermarkt, darunter eben auch viele private Anleger. Professionelle Vermieter würden schließlich nur knapp 22 Prozent des gesamten Wohnbestandes halten.

Zudem kopple die Mietpreisbremse PwC zufolge Neuvermietungen am ohnehin angespannten Wohnungsmarkt an ortsübliche Vergleichsmieten. Diese sei allerdings besonders für Privateigentümer kaum nachvollziehbar und intransparent.

Der Bumerangeffekt

Weitere Kernaussagen der Studien sind, dass sinkende Renditen besonders für Privateigentümer eine Vermietung oft uninteressant machen und generell weniger in den Wohnungsbestand investiert wird. Schließlich stiegen die Kaufpreise während und trotz der gedeckelten Mieten 2020/21 in Berlin weiter an, womit ein Ankauf und eine Vermietung oft unwirtschaftlich wurden. Die zeitgleiche Mietsenkung erschwerte PwC zufolge demnach Investitionen in die Wohnungsbestände. Ein klassischer Bumerangeffekt.

Zudem sprechen die Autoren von Stadtflucht, die nicht zuletzt durch fehlendes Angebot in Ballungsräumen und Großstädten verursacht wurde. Die dadurch im Vergleich zu den Mieten deutlich angestiegenen Kaufpreise in Brandenburg führen auch dort zu einer Entkopplung von Miet- und Kaufpreisen, führen die Autoren aus.

Mietregulierung laut PwC auch anderenorts nicht zielführend

Nicht nur in Berlin sei dieser Bumerangeffekt zu beobachten. So beruft sich die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in ihrer Studie auch auf Schweden, wo man im Durchschnitt elf Jahre auf eine mietregulierte Wohnung wartet, sowie in Wien. Dort sei ein intransparenter und komplizierter Wohnungsmarkt die Folge von Regulierungen, der ebenfalls einkommensschwache Mieter benachteilige.

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