So beeinflusst Nachhaltigkeit die Performance von Immobilienportfolios

Nachhaltige Immobilienfonds sind aktuell noch ein Nischenthema, in das nur ein kleiner Teil der Anlegergelder fließt. Das Analyseunternehmen Catella Research schätzte im Jahr 2015, dass in Europa bis Mitte 2016 nur rund 850 Millionen Euro in nachhaltigen Immobilienfonds angelegt sein werden.

Aktuellere Zahlen finden sich kaum – ein weiterer Beweis für die Nische. Doch das Thema könnte bald den Schritt aus dem Schatten heraus schaffen, denn für Fonds und deren Performance bieten nachhaltige Immobilien einige Vorteile.

Höhere Anfangskosten sind langfristig nicht relevant

Viele Anleger, die sich bei ihren Investments nicht explizit nach ökologischen und gesellschaftlichen Gesichtspunkten richten, setzen meist eher auf konventionelle Immobilienfonds – entweder aufgrund des größeren Angebots oder aus Sorge, für die Beachtung von Nachhaltigkeitsaspekten Renditeeinbußen hinnehmen zu müssen. Und tatsächlich erfordern nachhaltige Gebäude höhere Anfangsinvestitionen in den Bereichen Baunebenkosten und Zertifizierung. Doch wie schon der ehemalige US-Präsident John F. Kennedy erkannte: „Aktionsprogramme bergen Risiken und Kosten, aber sie sind weit geringer als die langfristigen Risiken und Kosten der bequemen Untätigkeit“.

Die höheren Anfangskosten werden bei nachhaltigen Immobilien meist durch niedrigere Betriebskosten kompensiert, zum Beispiel im Bereich der Energieausgaben. Sie sind daher laut der „Metastudie: Nachhaltigkeit contra Rendite?“ von Prof. Dr. Sven Bienert von der Uni Regensburg nur dann ein Problem, wenn kurze Amortisationszeiträume und hohe Renditeerwartungen im Mittelpunkt stehen. Ist das nachhaltige Immobilieninvestment langfristig ausgerichtet, würden die Nutzenpotenziale die zusätzlichen Kosten deutlich übersteigen.

Nachhaltige Immobilien liefern langfristig bessere Performance

Laut der Studie sorgen neben den geringeren Bewirtschaftungskosten aber auch weitere Faktoren dafür, dass grüne Eigenschaften von Immobilien die finanzielle Performance eines Fondsportfolios verbessern und die Renditen erhöhen. So würden nachhaltige Gebäude Vorteile in Form einer gesteigerten Mieterzufriedenheit bieten und zudem vor allem Mieter mit hoher Bonität anziehen. Außerdem würde sich die Zahlungsbereitschaft erhöhen, wenn es um grüne Gebäude gehe. Es können also höhere Mieten und ein höherer Preis beim Wiederverkauf aufgerufen werden. Für Fondsmanager und Anleger wäre das ein erheblicher Mehrwert im Vergleich zu Immobilien, die nicht auf Nachhaltigkeit ausgerichtet sind, da sie so gleichzeitig höhere und sicherere Mieteinnahmen verbuchen können – plus die höheren Gewinne bei einem Verkauf.

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Auch die operativen Risiken für den Immobilienfonds sind laut Studien bei grünen Gebäuden geringer. Zum einen müssten keine großen Investitionen mehr getätigt werden, um Nachhaltigkeitsstandards zu erfüllen oder das Gebäude neu als nachhaltig zu positionieren. Ein nicht zu verachtender Faktor, denn aufgrund des voranschreitenden Klimawandels und der zunehmenden Ressourcenknappheit dürften die Vorgaben des Gesetzgebers im Hinblick auf Immobilien immer strenger werden. Nachhaltige Immobilien, die solche Anforderungen bereits jetzt (über-)erfüllen, können daher eher als zukunftssicher gelten als konventionelle Gebäude. Zum anderen sinke das Leerstandsrisiko, da sich Immobilien laut der Studie grundsätzlich leichter vermieten ließen, wenn sie sich durch niedrige Energiekosten auszeichnen und ökologische Standards übererfüllen. Nachhaltige Immobilien wirken sich somit nicht nur positiv auf die Rendite, sondern auf die gesamte Rendite-Risiko-Struktur eines Immobilienportfolios aus.

Ratingnoten zunehmend von Nachhaltigkeitsfaktoren abhängig

Auch bei der professionellen Bewertung von Fonds wird der Faktor „Nachhaltigkeit“ immer wichtiger. Die Ratingagentur Scope lässt bereits seit 2013 Kriterien wie die Anzahl der Zertifikate und Siegel, die eine Immobilie in Sachen Nachhaltigkeit erhalten hat, sowie die Menge der CO2-Emissionen, die Quote an grünen Mietverträgen, Barrierefreiheit und Flächeneffizienz in ihre Bewertung von offenen Immobilienfonds einfließen. Um ein Top-Rating zu erhalten und damit für Anleger, die sich bei einer Anlageentscheidung oft auch nach der Fondsnote richten, attraktiv zu bleiben, müssen diese Faktoren von den Fondsmanagern also beachtet werden. Eine nachhaltige Ausrichtung der Immobilienportfolios wird daher für die Immobilienfonds immer wichtiger und ist womöglich der Schlüssel zur langfristigen Marktfähigkeit.

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