Von der Schreibtischsuche bis hin zum perfekten Kaffee: Intelligente Gebäude werden den Immobilienmarkt verändern

Auch auf dem Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren ein enormer Wandel durch die Digitalisierung eingesetzt. Doch ein Ende ist noch lange nicht in Sicht – auch in Zukunft werden zahlreiche weitere Veränderungen folgen.

Digitalisierung ist ein Muss

Im Branchenvergleich bewegt sich der Immobiliensektor aktuell mit einem Digitalisierungsindex von 52 Punkten im Mittelfeld – der Durchschnitt liegt bei 54 Punkten. Das fand das Analyse- und Marktforschungsunternehmen techconsult in der Studie „Digitalisierungsindex Mittelstand“, die von der Deutschen Telekom in Auftrag gegeben wurde, heraus.

„An der Digitalisierung kommt heute kaum ein Akteur der Immobilienwirtschaft mehr vorbei“, meint Christian Schulz-Wolkow, Leiter des Immobiliensektors in Deutschland, Österreich und der Schweiz bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY. Der Markt nehme ihm zufolge deutlich an Dynamik zu – insbesondere auf dem Markt für Büroimmobilien.

Und Schulz-Wolkow ist nicht der einzige, der glaubt, dass die Immobilienbranche mitten im Umbruch ist. Experten sind sich einig: Das Büro der Zukunft wird einiges über seine Mitarbeiter wissen. Es wird gut aussehen, zudem aber ebenso schlau, funktional und effizient sein. Daten über die aktuelle Raumbelegung oder verfügbare Arbeitsplätze werden in nicht allzu ferner Zukunft zu den grundlegenden Informationen gehören, die ein Gebäude ständig sammelt und den Mitarbeitern jederzeit und überall zur Verfügung stellt.

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„The Cube“ in Berlin

Ein aktuelles Projekt, das diesen Prognosen bereits sehr nahe kommt, ist der durch die österreichische CA Immo entwickelte Cube in der Hauptstadt. „Der Cube ist das Berliner Bürogebäude für Visionäre, Impulsgeber und Möglichmacher. Als smart Building setzt er technisch neue Maßstäbe und entspricht damit den Wünschen und Geschäftsmodellen unserer Mieter in einer zunehmend vernetzten, digitalen Welt“, heißt es von der CA Immo.

2017 wurde der Bau begonnen, Ende nächsten Jahres soll das intelligente Gebäude schließlich fertiggestellt werden. Der 42 Meter hohe, breite und lange Glaswürfel, der bei Abschluss der Bauarbeiten rund 17.000 Quadratmeter vermietbare Nutzfläche bieten soll, befindet sich in der Nähe des Hauptbahnhofs auf dem Washingtonplatz in Berlin. Die Investitionssumme für das intelligente Gebäude beträgt etwa 100 Millionen Euro. Das Objekt soll eine Vielzahl an Balkonen und Terrassen – eine auf jeder Etage – bieten. Von der Dachterrasse aus haben die Mieter schließlich freien Blick über die Spree auf das Kanzlerarmt und die Reichstagskuppel.

Bereits vor Fertigstellung hat der Cube eine WiredScore-Zertifizierung der höchsten Kategorie, nämlich Platin, erhalten. Damit wurden dem Gebäude, das äußerlich einer überdimensionalen Skulptur ähnelt, höchste Standards in den Bereichen Konnektivität, digitale Infrastruktur sowie Zukunftssicherheit beigemessen.

Im Fokus stehen vor allem die vollständige Digitalisierung des Gebäudes sowie die Vernetzung der Technik im sogenannten Brain. „Brain ist ein selbstlernendes System, das den laufenden Betrieb, die Umwelt und die Mieter analysiert und dadurch Gebäude sukzessive optimiert“, erklärt Matthias Schmidt von der CA Immo. Das Ziel besteht demnach darin, Bedürfnisse und Prozesse durch intelligente Technologien optimal zu unterstützen. Der Einsatz der über 3.000 Sensoren soll den Betrieb des Gebäudes darüber hinaus optimieren. „Intelligente Gebäudetechnik erkennt die Anforderungen und Wünsche des Nutzers an jedem Ort und passt sich optimal an“, heißt es von der CA Immo weiter. So gibt es bereits eine eigens für den Cube entwickelte App für die Mieter. Diese ermöglicht die einfache Steuerung der Temperatur, Raumbuchungen, Zugangskontrollen und vieles mehr.

„The Edge“ in Amsterdam als Vorbild?

Als Vorbild für den Berliner Cube könnte The Edge in Amsterdam gedient haben, welches auch als das nachhaltigste Bürogebäude der Welt bekannt ist. The Edge wurde im Jahr 2014 fertiggestellt, Hauptmieter des smarten Objektes ist die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte. Auf den 40.000 Quadratmetern wurden rund 28.000 Sensoren verbaut, die Parameter wie Bewegung, Beleuchtung, Luftfeuchtigkeit, Temperatur und vieles mehr messen. Diese machen extrem effiziente Prozesse möglich – das Gebäude wird erst „lebendig“, schaltet also beispielsweise erst das Licht an, sobald sich eine Person in der Umgebung aufhält. Durch die Messungen kann auf diese Weise schnellstmöglich auf diverse Veränderungen oder Fehler reagiert werden.

The Edge gilt als Vorzeigeobjekt im Bereich Nachhaltigkeit – es produziert mehr Energie als es verbraucht. Beim Gebäudebewertungssystem BREEAM erzielte das smarte Gebäude 98,36 Prozentpunkte und damit einen rekordverdächtigen Nachhaltigkeits-Score.

Die Grundidee bei der Planung des Amsterdamer Bürogebäudes war die Vernetzung zwischen dem Gebäude und den Menschen. Zu diesem Zweck wurde eine eigene App entwickelt, mithilfe derer Mitarbeiter schnellstmöglich einen Parkplatz in der Tiefgarage finden können. Darüber hinaus weiß die App, wie man seinen Kaffee am liebsten trinkt oder welche Einstellungen für Temperatur und Licht getroffen werden sollen. Sie sucht einen freien Schreibtisch, Stehplatz, Sessel, Arbeitsplatz auf der Terrasse oder in einem der „Konzentrationsräume“ – denn feste Arbeitsplätze gibt es in The Edge nicht. Außerdem findet die App Kollegen oder bucht Meetingräume. Denn sie ist stets in Kenntnis darüber, welche Räume wann in Betrieb sind. Dies ermöglicht zudem den effizienten Einsatz des Facility-Managements. Ein Raum, der den kompletten Tag über in Gebrauch war, in dem gegessen und gearbeitet wurde, muss beispielsweise gründlicher gereinigt werden als einer, der nur für kurze Zeit von einzelnen Mitarbeitern genutzt wurde.

Die Immobilienbranche im Umbruch

Digitalisierung ist generell ein großes Thema in der Immobilienbranche – der Trend geht zu intelligenten und vernetzten Gebäuden. „Vielleicht ist Lage, Lage, Lage demnächst nicht mehr das Kriterium für eine Immobilie. Entscheidend könnte künftig sein, ob ich in der Immobilie die Bandbreite bekomme, die ich brauche“, mutmaßt Katarina Adam von der Hochschule für Technik und Wirtschaft in Berlin.

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