Vor- und Nachteile: Investieren in Studentenwohnungen
Die Zahl der Studierenden wächst. Laut Daten des Immobilien-Dienstleisters Savills waren zum Wintersemester 2016/17 mit 2,806 Millionen Studenten so viele junge Menschen an Universitäten in Deutschland eingeschrieben wie niemals zuvor.
Das zieht auch eine wachsende Problematik bei der Wohnsituation in Hochschul- und Universitätsstädten nach sich, denn die Nachfrage nach geeigneten Wohnmöglichkeiten ist extrem hoch und es kommt zu einem Nachfrageüberhang. Laut den Daten von Savills gab es 2006 in den 30 größten deutschen Uni-Städten noch ein Angebot von rund 1,7 Millionen preisgünstigen Mietwohnungen. 2016 waren es – trotz der größeren Anzahl an Studenten – nur noch 1,1 Millionen. Die Wohnheimplätze sind derweil relativ konstant auf geringem Niveau geblieben.
Der Wohnraum in Unistädten wird also immer knapper – und Studentenwohnungen somit zum interessanten Investitionsobjekt im Immobiliensektor. „Die zunehmende Knappheit geht einher mit stark steigenden Mieten, wodurch Investoren in die Anlageklasse Studentenwohnen gelockt werden“, so Michael Gail, stellvertretender Direktor Investment bei Savills Deutschland. Auch der Immobilien-Dienstleister CBRE bestätigt diesen Trend. Laut einer CBRE-Datenanalyse aus Juli 2017 hat sich das Transaktionsvolumen bei Studentenwohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verdoppelt. Vor allem institutionelle Investoren entdecken die Anlageklasse für sich, doch auch für Privatanleger kann sich der Kauf einer Studentenwohnung lohnen. Doch was macht – abgesehen von der großen Nachfrage – diese Immobilienart so interessant? Und wo liegen die Fallstricke?
Gute Vermietbarkeit und Chance auf hohe Renditen
Kleine Apartments mit einem oder zwei Zimmern sind für viele Studenten besonders attraktiv, da sie im Vergleich zu anderen Wohnungen bezahlbarer sind und mehr Privatsphäre bieten als ein WG-Zimmer. Für die Eigentümer ist es daher entsprechend leicht, neue Mieter zu finden. Es kommt zwar im Vergleich zu anderen Wohnimmobilien relativ häufig zu einem Mieterwechsel, aber da in jedem Semester neue Studenten in die Uni-Städte ziehen, ist eine gute Vermietbarkeit gewährleistet. Zudem sind kleine Wohnungen außer für Studenten auch für Berufsanfänger und Rentner attraktiv. Sollte die Wohnung zwischen zwei Mietverträgen tatsächlich für einige Wochen leer stehen, wäre auch eine Zwischenvermietung via AirBnB denkbar. Viele große Uni-Städte sind schließlich auch beliebte Reiseziele.
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Zusätzlich gelten Studentenwohnungen als renditestarke Anlage – selbst innerhalb des Immobilienbereichs. Laut CBRE besteht bei der Assetklasse die Chance auf signifikante Preissteigerungen, die in der Vergangenheit im Vergleich zur ortsüblichen Entwicklung teilweise einen dynamischeren Verlauf zeigten. Und auch die Untersuchungen von Savills ergaben, dass die Spitzenrenditen der Anlageklasse mit 4,0 Prozent in den Top-7-Metropolen noch deutlich über denen klassischer Anlagen wie etwa Mehrfamilienhäusern liegen, die Renditen in Höhe von 3,1 Prozent erbringen. Für eine solche Rendite ist es allerdings wichtig, in welcher Lage sich die Immobilie befindet. Studentenwohnungen in Universitäts- oder Zentrumsnähe sind dabei natürlich beliebter als solche in abgelegeneren Stadtteilen.
Vermieter müssen bei Vermietung an Studenten Risiken einkalkulieren
Neben den zahlreichen Vorteilen birgt ein direkter Kauf von Studentenapartments als Investitionsobjekt allerdings auch ein paar Nachteile. Wie beim Kauf von anderen Immobilien auch müssen laufende Kosten eingerechnet werden, die unterschiedlich hoch ausfallen können. Als Vermieter ist man beispielsweise für eventuell notwendige Renovierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich, für die zusätzliche Ausgaben anfallen, die die Rücklagen übersteigen können. Sollte der – als Student meist in Sachen Haushaltsführung noch recht unerfahrene – Bewohner selbst für Schäden verantwortlich sein – etwa weil sich durch unzureichende Lüftung Schimmel im Bad gebildet hat oder bei einer Party die Wände beschädigt wurden – kann zwar die Kaution einbehalten werden, sollten die Kosten zur Beseitigung der Schäden diese jedoch übersteigen und der ehemalige Mieter sich uneinsichtig zeigen, muss entweder ein langwieriges und teures Gerichtsverfahren angestrengt werden, oder die Zusatzkosten müssen aus eigener Tasche bezahlt werden.
Hinzu kommt, dass studentische Mieter in den meisten Fällen nur über ein niedriges Einkommen verfügen oder lediglich von ihren Eltern monatlich Geld erhalten. Sie sind daher meist keine solventen Mieter, und es kann zu Mietausfällen kommen. Durch eine Bürgschaft der Eltern kann dieses Problem jedoch verringert werden. In einigen Fällen übernehmen auch die Eltern direkt die Mietzahlungen für den studierenden Nachwuchs, so dass das Risiko für Mietausfälle weiter sinkt.
Alternative Möglichkeiten, in Studentenwohnungen zu investieren
Statt über einen direkten Kauf in Studentenwohnungen zu investieren und sich mit den Nachteilen der Vermieterrolle zu belasten, können Anleger auch über einen Immobilienfonds von der Assetklasse profitieren. Neben einigen geschlossenen Immobilienfonds, die sich ausschließlich auf Studentenwohnungen konzentrieren, haben auch einige offene Immobilienfonds Studentenapartments oder Studentenwohnheime neben anderen Wohn- und Gewerbeimmobilien in ihrem Portfolio. Diese Möglichkeit eignet sich daher besonders für Anleger mit kleinem Budget oder ohne Erfahrung als Vermieter, die ihr Investment zudem etwas streuen wollen. Wer hingegen nur in einer ganz bestimmten Uni-Stadt Wohnungen erwerben möchte, muss in den meisten Fällen wohl selbst tätig werden.
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