Immobilien als Altersvorsorge: Was beachtet werden muss
Immobilien sind eine immer wieder gewählte Art, Kapital anzulegen oder für das Alter vorzusorgen. Doch gibt es beim Immobilienkauf vieles zu beachten, um nicht in eine Schuldenfalle zu geraten.
Vor dem Kauf:
Schon vor dem Immobilienkauf muss so genau wie möglich bestimmt werden, auf welche Kosten man sich einstellen muss. Das Portal “Ihre Vorsorge” listete die wichtigsten Dinge auf, die vor, beim und nach dem Kauf zu berücksichtigen sind: Bei dem Kauf eines Grundstücks oder auch einer Eigentumswohnung muss man eine Grunderwerbssteuer zahlen. Wichtig ist, dass diese je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist. Während sie mit 3,5 Prozent des Kaufpreises in Bayern und Sachsen am niedrigsten ist, ist sie mit 6,5 Prozent in Nord-Rhein-Westfalen, Thüringen, Brandenburg und dem Saarland am höchsten. Weitere Kosten sind Maklergebühren. Für diese gibt es keine besonderen Regelungen, sie werden frei verhandelt. Online-Makler verlangen üblicherweise eher geringere Gebühren, während die Gebühr anderer Makler etwa zwischen sechs und sieben Prozent des Immobilienwertes liegt. Seit Ende 2020 muss, laut eines neuen Gesetzes, der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerkosten übernehmen. Die einzige Ausnahme bilden hier provisionspflichtige Suchaufträge. Hat man eine Immobilie gefunden, ist sich jedoch nicht sicher über ihren genauen Zustand und Wert, ist es ratsam, ein Gutachten einzuholen. Bei einem Gutachten eines Bausachverständigen über den genauen Zustand einer Immobilie kann man mit Kosten von etwa 0,5 Prozent des Immobilienwertes rechnen. Wer weitere Beratungsfunktionen hinzuziehen möchte, kann sich an Prüfungsorganisationen wie TÜV oder Dekra oder die Verbraucherzentrale richten.
Worüber man sich ebenfalls schon frühzeitig Gedanken machen sollte, sind besondere Schwierigkeiten, die auftreten können. Plant man z. B., die Immobilie im Alter selbst zu bewohnen, so sollte man auf die Barrierefreiheit achten. Kauft man eine Immobilie mit einem Ehepartner, ist es empfehlenswert, einen Ehevertrag abzuschließen, der im Falle einer Scheidung regelt, wie mit der gemeinsamen Immobilie verfahren wird. Weiter kann man seine Immobilie auch vor Gläubigern schützen. So gibt es Kanzleien, die sich besonders auf den Schutz des Privatvermögens haftungsgefährdeter Personen spezialisieren. Und auch der Fall eines nötigen Umzugs oder der Arbeitslosigkeit sollte berücksichtigt werden. Wer umzieht, kann seine Immobilie vermieten oder verkaufen. Kommt es zu einer Arbeitslosigkeit oder zu einer Einschränkung der beruflichen Tätigkeit ist es von Vorteil, diese unverhoffte Möglichkeit schon vorab bei der Finanzierung berücksichtigt zu haben und deshalb die maximal mögliche Belastung nicht ausgeschöpft zu haben.
Beim Kauf:
Hat man sich für eine Immobilie entschieden, kommt es zum Kauf. Und obwohl die Zinsen niedrig sind, darf man die wirklichen Kosten eines Darlehens nicht unterschätzen. Über viele Jahre und sogar Jahrzehnte hinweg können sich die Kosten schnell auf ein Drittel oder sogar die Hälfte des gesamten Kreditvolumens anhäufen. Doch die letztendlichen Kosten hängen nicht nur von den Zinsen, sondern auch vom Tilgungssatz ab. Umso höher die anfänglichen Tilgungen sind, desto schneller kann der Kredit abgezahlt werden und desto weniger Zinsen muss man am Ende zahlen. Immobiliendarlehen sind vorwiegend Annuitätendarlehen: Als Kreditnehmer zahlt man eine feste monatliche Rate, von der ein Teil als Zinsgewinn an die entsprechende Bank geht und der andere den Kredit ausbezahlt. Vor allem anfangs geht der größte Teil der Rate an die Bank. Je höher also der Tilgungssatz ist, desto schneller und kostengünstiger kann der Kredit bezahlt werden. Ist der Kredit genehmigt und die Immobilie kann bezahlt werden, braucht es noch einen Notar und einen Grundbucheintrag. Bei den Kosten für diese kann man mit etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Nach dem Kauf:
Nach dem abgeschlossenen Kauf ist es jedoch, auch mit Aufnahme des Kredits, mit laufenden und kommenden Kosten noch nicht getan. Betriebs- sowie Verbrauchskosten (Strom, Wasser, Müll, Hausmeister, etc.) fallen allgemein für Mieter und Eigenheimbewohner gleich aus – die Wohnform spielt dabei also keine Rolle. Für diese Kosten kann man mit etwa zwei bis vier Euro je Quadratmeter rechnen. Besitzer einer Mehrparteienimmobilie können gewisse Kosten auch auf die verschiedenen Parteien verteilen, so z. B. eine Gebäudeversicherung oder die Grundsteuer. Ist man jedoch Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie, trägt man diese Kosten alleine in voller Höhe. Ebenfalls ratsam ist es, sich etwas Reservekapital zuzulegen, um für die Instandhaltung der Immobilie sorgen zu können. Immobilienbesitzern wird dabei meist empfohlen, monatlich ein bis zwei Euro pro Quadratmeter zurückzulegen.
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