Nebenkosten bei Immobilien: Das geht alles aufs Haus

Kauft jemand eine Immobilie, halten Bundesländer, Makler und Notare die Hand auf. Erwerber sollten die wenigen Sparmöglichkeiten nutzen.

Endlich! Das Traumhaus ist gefunden und der Kaufpreis verhandelt. Nun wird es ernst. Der Käufer rechnet noch mal alles durch – und muss einkalkulieren, dass nicht nur der Immobilienverkäufer Geld möchte. Auch Makler, Notar und vor allem der Staat halten die Hand auf. So kommen unter Umständen noch mal 15 Prozent an Nebenkosten zusammen. Äußerst bitter, aber nicht vermeidbar.

Insbesondere die Grunderwerbsteu­er stellt einen großen Brocken dar. Sie wird beim Kauf von unbebauten ebenso wie von bebauten Grundstücken fällig. Seit elf Jahren dürfen die Bundesländer den Satz selbst festlegen. „26 Mal wurde sie seither erhöht“, sagt Gordon Gross vom Verband Haus & Grund Deutschland. Schritt für Schritt sattelten die einzelnen Länder drauf. Mit 6,5 Prozent liegen Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Thüringen an der Spitze. Lediglich Bayern und Sachsen beließen den Steuersatz bei den ursprünglichen 3,5 Prozent. Im Ergebnis variiert die Belastung für Käufer deutlich. Beispiel: Kostet eine Immobilie 250.000 Euro, müssen Käufer in Brandenburg 16.250 Euro Grund­erwerbsteuer ans Finanzamt überweisen, in Sachsen reichen 8.750 Euro. „Daran scheitern mittlerweile komplette ­Eigenheimprojekte“, sagt Gross. Denn einige Familien brächten das notwendige Eigenkapital nicht mehr auf.

Etwa 12,4 Milliarden Euro Grunderwerbsteuer haben Immobilienkäufer und Bauherren im vergangenen Jahr an den Fiskus gezahlt. Die Unzufriedenheit darüber wächst. „Anders als der Kaufpreis können Erwerbsnebenkosten nicht finanziert werden. Sie schmälern also direkt das für die Finanzierung zur Verfügung stehende Eigenkapital“, kritisierten Wissenschaftler des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft Köln in einem Gutachten. Sie ­verglichen die durchschnittlichen Erwerbsnebenkosten von 12,7 Prozent hierzulande mit denen der Nachbarstaaten. Ergebnis: Nur in Belgien liegen sie mit 15,2 Prozent höher. In Österreich sind es 9,1 Prozent, in Frankreich 8,5 und in den Niederlanden 6,4 Prozent.

Das Sparpotenzial ist gering. Wer eine bestehende Immobilie kauft, kann nur darauf achten, dass er nicht zu viel an den Staat überweist. Der Notar sollte eine Auflistung der Gegenstände im Haus machen, für die man normalerweise keine Grunderwerbsteuer zahlen muss. Dazu gehören beispielsweise die Küche, eingebaute Schränke oder eine Sauna. „Der Wert dieses Inventars wird vom Kaufpreis abgezogen. So verkleinert sich die Bemessungsgrundlage zumindest ein wenig“, sagt Stephan Kippes, Professor für Immobilienmarketing an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen.

Wer baut, muss eigentlich nur für das Grundstück die Grunderwerbsteuer zahlen. Anders verhält es sich, wenn jemand zum Beispiel ein Reihenhaus erstellen lässt. Diese Bauherren sehen sich oftmals mit einem besonderen Problem konfrontiert. In der Regel verkaufen Unternehmer die Grundstücke im großen Stil, liefern die Planung der Häuser gleich mit und präsentieren zudem einen Bauunternehmer. Das sei ein einheitlicher Vorgang, argumentieren die Finanzämter – zum Leidwesen des betroffenen Käufers.

Nur wenn der beweisen kann, dass er eine wirkliche Wahlfreiheit beim Bauunternehmer hatte, kann er sich gegen eine Besteuerung des Gebäudes wehren. „Grundstück und Haus müssen nicht nur unabhängig voneinander erworben werden. Der Verkäufer des Grundstücks und der Bauunternehmer dürfen auch nicht wirtschaftlich mit­einander verflochten sein“, sagt Henning Ludwig vom Finanzierungsvermittler Dr. Klein. Zudem sollte, so Ludwig, zwischen dem Grundstückskauf und dem Baubeginn eine Frist von mindestens sechs Monaten verstreichen.

Nebenkosten beim Immobilienkauf (pdf)

Beratung inklusive

Da der Gesetzgeber zum Schutz der Käufer vorschreibt, dass ein Immobilienerwerb notariell beurkundet und die Höhe der Gebühren darin festgelegt wird, führt auch an den Notarkosten kein Weg vorbei. Die Entlohnung folgt nach einer fixen Gebührenordnung, an die der Notar gebunden ist. Allerdings zahlt man eine Pauschale. „Damit ist auch eine eventuelle Beratung abgegolten. Wer also Erklärungsbedarf zum Vertrag hat, sollte den Notar ruhig ansprechen und Fragen stellen“, rät Kippes. Außerdem müssen Hauskäufer dafür aufkommen, dass das Eigentum im Grundbuch auf sie umgeschrieben wird. Das geschieht beim zuständigen Amtsgericht. Am Ende liegen die gemeinsamen Notar- und Grundbuch­kosten ungefähr zwischen 1,5 und zwei Prozent des Kaufpreises.

Einen weitaus größeren Posten stellen eventuelle Maklerprovisionen dar. Die Höhe der Courtage ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Sie richtet sich nach der Marktlage und den ortsüblichen Konditionen. Das neu eingeführte sogenannte Bestellerprinzip, wonach derjenige zahlt, der den Immobilien­makler beauftragt hat, greift beim Kauf nicht. Die Regelung gilt nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen.

Maklerkosten regional geregelt

„Beim Kauf unterscheiden sich die Gepflogenheiten regional“, sagt Kippes. Das macht es für die Käufer etwas unübersichtlich. In einigen Ländern zahlt nur der Käufer, in den anderen teilen sich Verkäufer und Erwerber die Provision. Wer zum Beispiel in Sachsen über einen Makler eine Immobilie erwirbt, muss in der Regel 3,57 Prozent des notariellen Kaufpreises an den Makler überweisen. „Der Verkäufer zahlt denselben Preis“, erklärt Kippes.

Anders verhält es sich in Brandenburg. Dort zahlt der Erwerber die Maklercourtage üblicherweise komplett – also 7,14 Prozent. Die Nebenkosten fallen somit üppig aus: Ein Käufer in Brandenburg zahlt bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro 8.925 Euro mehr an den Makler als ein Käufer in Sachsen. Rechnet man die Grunderwerbsteuer dazu, muss der Brandenburger sogar 16.425 Euro mehr aufbringen. Allerdings räumt Kippes ein: „Die Käufer sollten sich nichts vormachen – selbst wenn sie nur die Hälfte der Courtage zahlen, müssen sie damit rechnen, dass der Rest im Preis eingeschlossen ist. Insbesondere, wenn die Nachfrage groß ist.“ Der Vermittler werde schließlich kaum auf sein Geld verzichten und der Verkäufer auch nicht. Das ist vielleicht ein schwacher Trost für die Käufer, die höhere ­Maklergebühren zahlen.

Hat der Eigentümer alle Kosten be­glichen, fordert das Finanzamt schon bald Informationen zu Haus und Grundstück. Aus den Angaben zur Lage, Nutzung und Bebauung ermitteln die Beamten einen Einheitswert und errechnen den sogenannten Grundsteuermessbetrag. Der wird mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert, woraus sich die individuelle Grundsteuer ergibt.

Der neue Eigentümer wird also wiederum zur Kasse gebeten, diesmal regelmäßig. In diesem Fall profitieren die Kommunen. 2016 spülte die Grundsteuer – sie ist nicht in der unten stehenden Tabelle enthalten – mehr als 13 Milliarden Euro in ihre Kassen.

Mit welchen Nebenkosten Käufer und Bauherren rechnen müssen (pdf)

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