So berechnet sich die Brutto- und Netto-Rendite einer Immobilie als Kapitalanlage

Immer mehr Menschen entscheiden sich, ihr Geld lieber in Immobilien als in die klassischen Anlageformen zu investieren. Denn grundsätzlich gelten Immobilien als wertbeständig und bieten Investoren in Zeiten niedriger Zinsen eine vergleichsweise hohe Rendite. Diese stellt ein wichtiges Entscheidungskriterium bei der Wahl der Immobilie dar, denn sie zeigt, ob sich ein Immobilieninvestment für den Anleger lohnt. Doch wie kann die Rendite einer Immobilie berechnet werden?

Berechnung der Bruttorendite

Mit Hilfe der Renditeberechnung können Investoren besser beurteilen, ob der Kauf einer Immobile im Hinblick auf wirtschaftliche Aspekte lohnenswert ist. Auch lassen sich Immobilien so besser mit anderen Anlageformen wie Aktien oder Gold vergleichen.

Für die Beurteilung einer Immobilie ist es laut der Crowdfunding-Plattform für Immobilieninvestitionen, Zinsland, zunächst sinnvoll, zwischen Brutto- und Nettorendite zu unterscheiden:

Die Bruttorendite einer Immobilie ergibt sich dem Zinsland-Investmentexperten Mirco Stalla zufolge aus dem Quotienten von Netto-Jahreskaltmiete und Kaufpreis des Objekts.

Nehmen wir also an, dass eine Immobilie pro Jahr Mieteinnahmen in Höhe von 20.000 Euro erzielt. Die Kaufkosten der betrachteten Eigentumswohnung liegen bei 400.000 Euro. Damit erhält man insgesamt eine Bruttorendite von 5 Prozent. (20.000 Euro x 100 / 400.000 Euro)

Die Bruttorendite wird von den Immobiliendienstleistern laut Stalla oft als Werbemittel für den Immobilienkauf herangezogen – aber Vorsicht: Bei der Berechnung der Bruttorendite werden nicht die Kosten berücksichtigt, die sich aus dem Erwerb oder der Instandhaltung des Objekts ergeben.

Berechnung der Nettorendite

Dies geschieht erst bei der Ermittlung der Nettorendite, welche sich aus dem Quotienten von Jahresreinertrag und Investitionskosten ergibt, wie Zinsland erklärt.
Der Jahresreinertrag berechnet sich laut den Experten dabei wie folgt: Von der Netto-Jahreskaltmiete werden alle Betriebskosten abgezogen, welche die Anleger nicht auf ihre Mieter umlegen können. Weiterhin werden eventuelle Rücklagen für Reparaturen (Instandhaltungskosten) subtrahiert.

Das Ergebnis wird anschließend durch die Investitionskosten geteilt, die sich aus dem Kaufpreis der Immobilie und weiteren Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebührkosten, Grunderwerbssteuer und Maklerprovision zusammensetzen.

Nehmen wir also an, dass pro Jahr Netto-Mieteinnahmen in Höhe von 20.000 Euro erzielt werden; der Kaufpreis der Immobilie beträgt wie auch im Beispiel zuvor 400.000 Euro.

Um den Jahresreinertrag zu erhalten, müssen nun alle nicht umlagefähigen Betriebskosten und Instandhaltungskosten von der Nettojahresmiete abgezogen werden, also beispielsweise 2.000 Euro. Damit ergäbe sich ein Jahresreinertrag von 18.000 Euro. Dieser wird anschließend durch die Investitionskosten geteilt, die sich laut Zinsland aus dem Kaufpreis der Immobilie und den Nebenkosten zusammensetzen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und Nebenkosten von 50.000 Euro erhält man bei richtiger Berechnung eine Nettorendite von vier Prozent. (18.000 Euro x 100 / 450.000 Euro).

Die Nettorendite ist wegen der Berücksichtigung von Betriebs- und Nebenkosten also stets niedriger als die Bruttorendite einer Immobilie und sollte daher bevorzugt für eine Investitionsentscheidung zu Rate gezogen werden. Neben der Brutto- und Netto-Rendite gibt es außerdem weitere Rendite-Formeln, die gezielt andere Aspekte der Investitionsentscheidung beleuchten sollen. Dazu gehören die Eigenkapitalrendite und die Objektrendite.

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