Rendite vs. Risiko: Wohin entwickelt sich der Immobilienmarkt?
Am Immobilienmarkt in Deutschland gibt es bei den Kaufpreisen momentan einen klaren Trend: immer weiter nach oben. Doch wie lange kann das noch so weitergehen?
Laut dem „Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2017“ sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in vielen deutschen Städten in den letzten Jahren bereits deutlich stärker angestiegen als die Mieten. Die Renditen, die man durch die Vermietung der Objekte erzielen kann, sinken somit. Dennoch steigen die Kaufpreise immer weiter – und mit ihnen auch das Risiko einer Blase, denn die Preise spiegeln nicht mehr Angebot und Nachfrage, sondern werden nur noch durch Spekulation nach oben getrieben. Wie es mit diesen Vorzeichen in den nächsten zwölf Monaten am Immobilienmarkt weitergehen wird, diskutierten die Experten Claus Thomas von dem auf Immobilien spezialisierten Investmentmanager LaSalle, Matthias Hubert vom Investmentmanager Pegasus Capital Partners, Andres Pohl vom Immobilienfinanzierer Deutsche Hypo und Prof. Dr. Harald Simons, einer der Autoren des Frühjahrsgutachten, im Rahmen der Branchenmesse Expo Real im Oktober 2017.
Aktuell, so die Experten, laufe am deutschen Immobilienmarkt auch Schrott gut, da viel Liquidität im Markt sei. Der Anlagedruck sei somit hoch – und führe zum einen zu den steigenden Preisen, zum anderen aber auch dazu, dass Investoren auf Objekttypen ausweichen würden, von denen sie nichts verstehen. Die Gefahr einer Korrektur am Immobilienmarkt steige dadurch. „Wir sind im Wohnungsmarkt an einem Punkt angekommen, bei dem die Produkte die Risiken nicht mehr abbilden“, mahnte etwa Andreas Pohl. Je länger der Preisanstieg andauert, desto unwahrscheinlicher werde eine weiche Landung, wenn die Anleger auf den Boden der Tatsachen zurückgeholt werden, sind sich die Experten sicher.
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Eine besondere Gefahr könnten dabei vor allem ausländische Investoren darstellen. Denn nach Beobachtung der Experten halten sich klassische Käufer wie Kapitalanleger und Selbstnutzer längst zurück, lediglich ausländische Investoren griffen noch beherzt zu. Sollten jedoch auch die auf einmal wegbleiben oder einen schnellen Exit hinlegen, könnte sich der Markt aufgrund der aktuell ungesunden Mischung schnell drehen.
Kaum ein Risiko für die Immobilienpreise sehen Thomas, Hubert, Pohl und Simons hingegen von der EZB und ihrer Geldpolitik ausgehen. Die Abkehr von der Niedrigzinsphase werde moderat und zeitlich gestreckt verlaufen, so der Tenor. Eine erste Leitzinserhöhung der EZB wird für 2019 erwartet. In diesem Jahr endet die achtjährige Amtszeit von Mario Draghi und der wolle voraussichtlich „nicht als der EZB-Chef in die Geschichte eingehen, der die Zinsen kaputt gemacht hat“. Auch die Ergebnisse der Koalitionsgespräche dürften kaum einen Einfluss auf den Wohnungsmarkt haben. Die Rahmenbedingungen in Deutschland seien weiterhin günstig und die Regierung könne sie nicht kaputt machen, argumentierte etwa Andreas Pohl.
Für die nächsten zwölf Monate erwarten Pohl und Thomas daher unter normalen Umständen auch keine Veränderung beim Verhältnis von Rendite und Risiko auf dem Immobilienmarkt. Lediglich ein exogener Schock könnte zu einer spontanen Marktreaktion führen und die Party beenden. Der lässt sich aber nicht voraussehen.
Wenn die Leitzinsen im Euroraum wie erwartet steigen werden, glauben die Experten jedoch, dass die Preise am Immobilienmarkt in fünf Jahren real um 25 bis 33 Prozent niedriger liegen könnten. Was sich im ersten Moment nach einem kräftigen Preisrutsch anhört, ist allerdings nur ein Rückgang auf das Preisniveau von 2014. Eine solche Marktentwicklung sei ein „normaler Zyklus“ und „kein Armageddon“, so die Erklärung der Experten.
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