Immobilien als Altersvorsorge: Das sollten Sie beachten
Immobilien gelten als perfekte Wertanlage. Vor allem in Zeiten von Niedrigzinsen ist das Geld in Häuser, Grundstücke und Wohnungen gut investiert. Doch taugen Immobilien auch als Altersvorsorge? Nicht immer.
Immobilien sind eine relativ krisensichere Art der Kapitalanlage. Werden das Eigenheim oder die Eigentumswohnung nicht selbst bewohnt, sind Immobilien für Eigentümer eine zusätzliche Einnahmequelle, denn über Mieteinnahmen lassen sich teilweise kräftige Gewinne erzielen. Und wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, zahlt zwar statt der Miete in der Regel einen Kredit ab, besitzt nach der Tilgung aber eine eigene Immobilie, die er mietfrei bewohnen kann – das ist gerade im Rentenalter ein großer Gewinn.
Gegenüber Anlagen am Kapitalmarkt gibt es außerdem einen weiteren Vorteil: Dieser „Gewinn“ muss nicht versteuert werden, während auf Zinserträge oder Gewinne am Aktienmarkt Kapitalertragsteuer fällig wird.
Eigenheim ist für Deutsche „ideale Form der Altersvorsorge“
Für die Mehrheit der Deutschen gilt das Eigenheim auch deshalb als „ideale Form der Altersvorsorge“. Das ergab eine Umfrage des Instituts für Demoskopie Allensbach. Aufgrund der historisch niedrigen Finanzierungszinsen und des Immobilienbooms haben viele klassische Formen der Altersvorsorge an Attraktivität eingebüßt. Zum Vergleich: Nur annähernd fünf Prozent der Berufstätigen planen, eine Lebensversicherung mit Kapitalbildung abzuschließen. Auch für eine Riester-Versicherung interessieren sich weniger als zehn Prozent.
Dennoch ist eine Immobilie als Altersvorsorge nicht uneingeschränkt ratsam. Das Problem: Nicht jede Investition in eine Immobilie ist gleichzeitig eine gute Investition. Es lassen sich nahezu keine pauschalen Aussagen zum Wert eines Hauses oder einer Wohnung machen, schon gar nicht als Anlage zur Altersvorsorge.
Standort entscheidet über Wert der Immobilie
Betongold glänzt nicht zwangsläufig, der Wert einer Immobilie muss immer individuell beurteilt werden und hängt sehr vom Standort des Eigenheims, der Eigentumswohnung oder des Grundstücks ab. Dabei stellen sich viele Fragen.
Sind vom Haus aus Supermärkte und andere Geschäfte sowie Cafés und Restaurants gut zu erreichen? Wie gut sind Straßen und Wege rund um die Immobilie ausgebaut? Gibt es in der Nähe der Wohnung Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel wie Bus und Straßenbahn? Welche Kulturangebote bietet das nähere Wohnumfeld? Stehen in der Umgebung ähnliche Wohnobjekte? Stört Straßenlärm die Wohnidylle oder grenzt ein Naherholungsgebiet an das Wohnviertel? Befindet sich das Wohneigentum in der Stadt oder auf dem Land?
Stadtimmobilien steigen schneller im Wert
Vor allem der letzte Punkt ist nicht zu unterschätzen, wie eine Untersuchung des Bundesverbands der Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) belegt: Demnach sind die Preise für selbst genutztes Wohneigentum im Jahr 2016 in den Städten um 5,5 Prozent gestiegen, auf dem Land hingegen nur um 4,0 Prozent. In den sechs Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt und Stuttgart legten die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt um mehr als 50 Prozent zu. Aber Vorsicht: Manchmal ist sogar der Stadtteil entscheidend, in dem die Immobilie liegt.
Die Nachfrage steigt nämlich besonders dort, wo es die Menschen hinzieht. Diese (Wohn-)Gebiete oder Regionen werden auch als „Lila-Lagen“ bezeichnet: Investitionen lohnen demnach dort, wo es schön ist (L wie Landschaft), wo Bewohner gut hinkommen (I wie Infrastruktur), wo etwas geboten wird (L wie Lebensqualität) und wo es gute Jobangebote gibt (A wie Arbeit).
Soll eine Immobilie zur Kapitalanlage erworben werden, müssen diese und andere Kriterien bei der Auswahl beachtet werden. Der Objektstandort sollte – aus genannten Gründen – grundsätzlich immer ganz oben auf der Auswahlliste stehen, denn: Der Standort nimmt Einfluss auf die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten. Darüber hinaus beeinflusst der Standort auch die Wertentwicklung, die bei einem angestrebten Wiederverkauf ganz entscheidend ist. Doch neben der Standortfrage fließen auch noch andere Kriterien in die Bewertung einer Immobilie ein.
Weitere Faktoren wichtig bei Immobilienauswahl
Bei Mehrfamilienhäusern beispielsweise spielt die Anzahl der Wohnungen in dem Objekt eine große Rolle. Nicht zu vernachlässigen sind die (technische) Ausstattung und der Wohnungszuschnitt, was vor allem bei Eigentumswohnungen berücksichtigt werden muss. Möglicherweise ist es auch wichtig, dass die Wohnung barrierefrei ist und dort auch gehbehinderte oder ältere Menschen wohnen können. Vor allem, wenn Sie die Immobilie im Rentenalter selbst nutzen wollen, sollte dieser Punkte nicht außer Acht gelassen werden.
Daneben müssen allerdings auch weitere Aspekte bedacht werden:
Setzen Sie nicht allein auf eine Immobilie als Altersvorsorge. Viele Rentner besitzen zwar im Alter sehr oft eine Immobilie, häufig reicht aber die Rente trotzdem nicht zum Leben aus. Entscheidend ist daher der Vorsorgemix aus Rentabilität, Sicherheit und Liquidität, nur so schaffen Sie sich im Alter finanziellen Spielraum.
Zudem sollte eine schnelle Tilgung für die Immobilie als Altersvorsorge im Vordergrund stehen: Haus, Eigentumswohnung oder Grundstück sollten also möglichst schnell abbezahlt werden. Das gelingt mit einer höheren Tilgung, mit der Sie Ihre Immobilie nicht nur schneller abbezahlen, sondern auch noch oft bis zu mehrere Zehntausend Euro an Zinsen sparen können. Eine Faustformel besagt, dass die Immobilie beim Renteneintritt zu 90 Prozent schuldenfrei sein sollte. Wer im Gegensatz dazu zu Rentenzeiten noch große Teile der Tilgung ausstehen hat, dem kann eine Privatinsolvenz drohen.
Gute Planung ist die halbe Miete
Sichern Sie Ihre Immobilie gegen Schäden und regelmäßige Reparaturen ab. Legen Sie also konsequent jeden Monat Geld für fällige Instandsetzungen und Mangelbeseitigungen zurück. Die Ansparungen sollten im Jahr etwa ein Prozent des Kaufpreises der Immobilie betragen. So werden Sie vor allem in Ihrer Rentenzeit keine bösen Überraschungen erleben.
Planen Sie Ihr Eigenheim nicht zu groß. Im Rentenalter, wenn die Kinder ausgezogen sind, könnte das Traumhaus sonst zur Last werden. Ein geräumiges Haus und ein großer Garten können dann schnell überfordern. Sinnvoll kann es sein, von Anfang an eine Einliegerwohnung im Gebäude einzuplanen. Damit ist es später möglich, einen Teil des Eigenheims zu vermieten.
Solides Finanzierungskonzept
Die Finanzierung einer Immobilie muss solide konzeptioniert sein. Berücksichtigen Sie, dass auf den Kaufpreis der Immobilie Nebenkosten wie etwa Maklerprovision, Notargebühren und Grundbuch-Eintrag anfallen. Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist. In der Summe können die Nebenkosten oft bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto besser. Es sollte aber mindestens bei 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises liegen. Außerdem sollte die Tilgung des Kredits bei mehr als zwei Prozent liegen, besser noch sind drei Prozent. Über die gesamte Laufzeit sparen Sie so bares Geld.
Kreditnehmer sollten auch darauf achten, dass sie mindestens zweimal kostenlos die Höhe der Tilgung ändern können. Das kann zum Beispiel wichtig sein, wenn Nachwuchs ansteht und (zeitweise) weniger Geld für die Tilgung zur Verfügung steht. Immobilienerwerber müssen außerdem in der Lage sein, die monatliche Kreditrate dauerhaft zu zahlen – auch bei kurzfristigen finanziellen Engpässen. Finanzierungen, die auf Kante genäht sind, sind zum Scheitern verurteilt.
Bei verschiedenen Überlegungen und Finanzierungskonzepten kann Sie Ihr Bankberater unterstützen. Hilfe finden Sie auch bei den Verbraucherzentralen oder unabhängigen Finanzberatern. In jedem Fall sollten Sie beim Hauskauf auch immer einen Bausachverständigen mit an Bord holen.
Vorsorge bleibt eine Wette auf die Zukunft
Vor dem Kauf oder dem Bau einer „Vorsorge-Immobilie“ sollten in jedem Fall alternative Szenarien durchgespielt werden: Was passiert, wenn das Einkommen kurzzeitig wegbricht? Ist es eventuell sinnvoll, das vorhandene Eigenkapital in ein Wertpapierdepot zu investieren statt in die Finanzierung der Immobilie? Reicht das angesparte Finanzpolster auch für mögliche Reparaturen und Modernisierungen aus?
Aber: Nicht immer lassen sich alle Fragen im Vorfeld beantworten, Vorsorge ist und bleibt immer eine Wette auf die Zukunft – unabhängig von ihrer Art. Doch die beste Nachricht für Immobilienbesitzer kommt zum Schluss: Laut einer Studie der Deutschen Bank geht der Preisanstieg der vergangenen acht Jahre unvermindert weiter, weil bis 2020 rund eine Million Wohnungen fehlen werden. Die Deutsche Bank prognostiziert, dass Immobilien in Deutschland dann so teuer sein werden wie sonst nirgendwo in der Eurozone.
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