Das Immobilienkauf-ABC: Mit dem richtigen Vokabular zum Eigenheim

Eine eigene Immobilie zu kaufen, ist anstrengend und bedeutet viel Arbeit. Zusätzlich werden Ihnen von der Finanzierung bis zum Kaufvertrag unbekannte Fachbegriffe den Weg zum Eigenheim oder der ersten Immobilie als Geldanlage erschweren. Wir haben für Sie von A bis Z die wichtigsten Begriffe zusammengestellt.

Die wichtigsten Begriffe beim Kauf einer Immobilie

A wie Auflassung

Die Auflassung ist wesentlich beim Immobilienerwerb: Unter diesem Begriff versteht man die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer darüber, dass das Grundstückseigentum den Besitzer wechselt. Beide Parteien müssen das Dokument mit dieser Erklärung gemeinsam beim Notar abgeben.

Eine sogenannte Auflassungsvormerkung ist eine Art Vor-Vertrag, der den vereinbarten Käufer davor schützt, dass der Eigentümer die Immobilie doch noch an einen anderen Interessenten verkauft. Es handelt sich also um eine Versicherung, dass die Auflassung vollzogen wird.

B wie Bieterverfahren

Es gibt für Verkäufer verschiedene Wege, um einen neuen Eigentümer und damit den Käufer auszuwählen. Eine Möglichkeit ist das Bieterverfahren: Hierbei geben Interessenten ihr Angebot ab, der Eigentümer entscheidet anhand der ihm vorliegenden Angebote, mit wem er einen Kaufvertrag abschließt.

Es gibt verschiedene Abläufe von Bieterverfahren, allerdings gilt es, ganz genau hinzusehen: Bieterverfahren werden oft gewählt, weil das Haus stark renovierungsbedürftig ist oder sich bereits seit längerer Zeit auf dem Markt befindet, aber für einen erfolgreichen Vertragsabschluss nicht erfolgreich genug ist. Deswegen sollte auch der Besichtigungstermin nicht vergessen werden.

C wie Courtage

Als Courtage wird das Maklerhonorar bezeichnet. Es sollte immer festgelegt werden, welchen Anteil des Honorars der Käufer, und welchen Anteil der Verkäufer übernehmen.

D wie Denkmalschutz

Diesen Begriff werden die meisten Käufer schon kennen – allerdings sind sie sich vielleicht nicht ganz im Klaren darüber, was der Kauf einer Immobilie unter Denkmalschutz bedeutet: Denn dieser kann bauliche Veränderungen stark erschweren oder gar verhindern.

Ein Tipp: Wer sich vor dem Kauf bei der örtlichen Behörde informiert, ob das Objekt denkmalgeschützt ist oder dies vielleicht geplant ist, kann sich besser darauf vorbereiten und den Finanzplan nochmal durchgehen oder sogar von dem Kauf abspringen.

E wie Erschließungsbeitrag

Die Erschließungskosten sind die Kosten, die auf eine Gemeinde zukommen, will sie ein neu bebautes Grundstück an die Infrastruktur (dazu gehören auch Strom, Wasser & Co.) anschließen. Käufer müssen einen Erschließungsbeitrag zu diesen Kosten leisten – die Höhe des Beitrags ist in der Satzung der Gemeinde festgelegt.

Achtung: Gemeinden sind nicht dazu verpflichtet, neue Grundstücke an die Infrastruktur anzuschließen.

F wie Flurstück

Ein Flurstück ist die kleinste Buchungseinheit für Liegenschaften – also ein festgelegter Teil der Erdoberfläche. Ein Grundstück kann mehrere Flurstücke umfassen, allerdings können sich keine zwei Grundstücke auf einem Flurstück befinden. Alle Flurstücke sind auf einer Flurkarte oder auch Liegenschaftskarte, welche sich online findet, verzeichnet. Die Flurkarte enthält Angaben über die Anzahl der Gebäude auf dem Flurstück und andere Eckdaten.

G wie Grundbuch

Das Grundbuch wird behördlich geführt. Aufgelistet sind darin für eine Immobilie die wichtigsten Eckdaten bezüglich der Eigentümer, zukünftiger Eigentümer, Insolvenzlasten & Co. Der Grundbuchauszug einer Immobilie muss dem Kaufvertrag beiliegen – er bestätigt, dass der Verkäufer auch der Eigentümer ist und keine Altlasten mitkauft.

H wie HOAI

Wer ein Grundstück kauft und neu bebauen will, sollte sich mit der HOAI vertraut machen. Diese Abkürzung beschreibt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – und deren Entlohnung ist gar nicht so simpel, denn für einzelne Leistungen gelten Höchst- und Mindesthonorarsätze.

I wie Immobilientausch

Neben dem Immobilienkauf gibt es auch den Immobilientausch. Dieser ist weniger üblich, doch der Begriff beschreibt genau, was es ist: Eigentümer einer Immobilie tauschen diese mit anderen Eigentümern gegen deren Immobilie.

Dieses Verfahren kann sich für Personen anbieten, die bereits ein Eigenheim besitzen und gerne umziehen würden, aber keinen Kredit erhalten – etwa, weil sie bereits etwas älter sind. Für gewöhnlich kann aber nur eine Partei zum Preis ihrer alten Immobilie eine neue beziehen, da die Tauschobjekte selten den gleichen Wert haben.

K wie Kernsanierung

Kleinere oder selbst größere Renovierungs- und Umbauarbeiten können nach dem Immobilienerwerb anstehen und müssen natürlich finanziert werden. Die sind aber nicht zu vergleichen mit einer Kernsanierung: Hierbei muss das Objekt bis auf die tragenden Strukturen zurückgebaut werden, um die Substanz der Immobilie zu erneuern.

Ein Objekt, bei dem eine Kernsanierung ansteht sollte nur kaufen, wer keine hohen Kosten scheut. Vor dem Kauf sollte auf jeden Fall klar sein, wie teuer die Kernsanierung wird.

L wie Legitimation

Bei dem Abschluss eines Darlehensvertrages für die Immobilienfinanzierung müssen sich Käufer mithilfe ihres Reisepasses oder Personalausweises legitimieren. Das vorzuweisende Dokument muss natürlich gültig sein.

M wie Mängel

Diesen Begriff kennen Käufer vermutlich schon, doch wissen sie eines leider oftmals nicht: Verkäufern ist es verboten, Mängel an der Immobilie zu verschweigen. Es ist das Recht potentieller Käufer, über alle Mängel beziehungsweise Schäden informiert zu werden.

Aber: Es kann auch sein, dass der Verkäufer gar nicht über die Mängel Bescheid weiß. Deswegen bietet es sich an, einen Sachverständigen die Immobilie und ihre Substanz begutachten zu lassen.

N wie Nutzfläche

In Inseraten kann die Rede von Wohnfläche und Nutzfläche sein. Die beiden Begriffe beschreiben nicht ein und dasselbe, vielmehr verdeutlichen sie einen Gegensatz: Die Wohnfläche beschreibt die Anzahl der Quadratmeter in Wohnräumen wie der Küche und anderen Zimmern, unter Nutzfläche versteht man die Räume einer Immobilie, die nicht unmittelbar zum Wohnen genutzt werden – etwa die Garage oder der Garten.

P wie Passivhaus

Ein Passivhaus ähnelt einem Niedrigenergiehaus: Aufgrund der besonderen Bauweise, Dämmung und Lüft- sowie Heiztechniken benötigt es keine eigene Heizung und verbraucht sehr wenig Energie. Die Nebenkosten dürften also gering ausfallen.

R wie Rohbau

Möchte ein Interessent schnell eine Immobilie erwerben und diese vorher (beispielsweise aufgrund von Zeitdruck) nicht besichtigen, sollte er Acht geben, dass es sich nicht um einen Rohbau handelt: Ein Gebäude, dessen Wände und Decken noch nicht verkleidet sind und welches weder Türen noch Fenster besitzt.

Der Käufer eines Rohbaus muss nach dem Erwerb noch einen weiteren Batzen Geld in die Immobilie stecken.

S wie Schaltplan

Käufer einer Immobilie sollten sich unbedingt um einen Schaltplan kümmern! Er beschreibt graphisch oder schriftlich die elektrischen Anschlüsse und Systeme im Gebäude und ist hilfreich bei Umbauarbeiten oder beim Einrichten der Immobilie. Vermutlich besitzt der vorherige Eigentümer einen solchen und kann ihn weiterreichen.

T wie Teilungserklärung

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte sich mit der Teilungserklärung befassen. Diese muss ein Verkäufer verfassen und dem Kaufvertrag beilegen, wenn seine Immobilie an verschiedene Parteien verkauft, also aufgeteilt wird. Die beschreibt, welche Flächen und Räume Gemeinschaftseigentum und welche Sondereigentum sind. Gemeinschaftseigentum können Zuwege, Dach, Treppenhaus und ähnliche Räumlichkeiten sein, unter Sondereigentum versteht man die Privatwohnungen der Eigentümerparteien.

U wie Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll kennt man von Mietwohnungen, und hier taucht es wieder auf: Auch beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie können sich beide Parteien mithilfe des Protokolls absichern.

V wie Vorvertrag

Kaufinteressenten haben meist große Konkurrenz. Deswegen kann ein Vorvertrag vor dem eigentlichen Vertrag abgeschlossen werden. Dieser sichert einem Käufer zu, dass mit ihm ein Kaufvertrag abgeschlossen wird. Der Unterschied zur sogenannten Reservierungsvereinbarung ist, dass der Vorvertrag zum Kauf verpflichtet und notariell abgeschlossen werden muss, währende Letztere die Immobilie für den Käufer lediglich für einen bestimmten Zeitraum reserviert.

W wie Wegerecht

Als Wegerecht wird das Recht eines Eigentümers betrachtet, sich auf einem anderen Privatgrundstück zu bewegen. Das Wegerecht muss dem Eigentümer explizit erteilt werden – entweder in einem privatschriftlichen Vertrag zwischen den betroffenen Eigentümern oder mit einem Eintrag ins Grundbuch. Das Wegerecht ist für Eigentümer wichtig, die etwa keinen anderen Zugang zu ihrem Grundstück haben als über das Grundstück eines anderen Eigentümers.

Z wie Zwischenfinanzierung

Es kann passieren, dass die Finanzierung einer Immobilie zwar absehbar möglich ist, aber noch nicht zur Verfügung steht – etwa, wenn die Lebensversicherung noch nicht ausgezahlt werden kann. An dieser Stelle kommt die Zwischenfinanzierung ins Spiel: Sie ist eine bestimmte Form des Darlehens oder Kredits und gültig für bis zu 24 Monate. Die Schuld kann dabei in der Regel jederzeit beglichen werden. Die Zwischenfinanzierung ist unbürokratisch und wird bei dem Institut, welches die langfristige Finanzierung ermöglicht, normalerweise als Eigenkapital betrachtet.

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