A-Städte und B-Städte bei Immobilien – Was ist damit eigentlich gemeint?
In der Immobilienbranche ist oft von A- und B-Städten oder auch von A- und B-Standorten die Rede. Auch wenn vielen Menschen sicher bewusst ist, dass es sich bei A-Städten um die Top-Immobilienstandorte handelt, sind die Kriterien, nach denen die Zuordnung erfolgt, oft unklar.
Tatsächlich stammt die Einteilung größerer deutscher Städte in A-Städte und B-Städte – und übrigens auch in C-Städte und D-Städte – ursprünglich vom Immobiliendienstleister Bulwiengesa, hat sich aber mittlerweile fest in der Branche durchgesetzt. Entscheidend für die Einteilung der Städte sind die Bedeutung, Größe und Liquidität des jeweiligen Immobilienmarktes.
So kommt die Einteilung zustande
Sieben Städte landen dabei als wichtigste Märkte in der Kategorie der A-Städte, nämlich Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart. Bulwiengesa spricht davon, dass der Immobilienmarkt in diesen Städten national und international von großer Bedeutung sei und bereits seit Längerem im Fokus internationaler Investoren stehe. Daher werde die Immobiliennachfrage in diesen Städten sowohl von regionalen, überregionalen, nationalen als auch von internationalen Akteuren bestimmt. Insgesamt lassen sich in den A-Städten gute Bedingungen für den Immobilienmarkt vorfinden – und zwar in allen Segmenten, also bei Gewerbeimmobilien genauso wie bei Wohnimmobilien -, so dass der jährliche Umsatz der abgewickelten Deals einen großen Anteil des Gesamtmarktes ausmacht.
Während in der Immobilienbranche Konsens darüber herrscht, welche Großstädte zu den Top-7-Standorten – wie die A-Städte auch genannt werden – gehören, ist bereits bei den B-Städten die Zuordnung umstritten. Vielen Marktanalysten reicht die Zuordnung der wichtigsten Immobilienmärkte zu den A-Standorten und sie unterscheiden daher keine weiteren Kategorien. Bulwiengesa listet jedoch 14 B-Standorte auf, bei denen es sich jeweils um Großstädte mit 250.000 bis 650.000 Einwohnern handelt. Drei Beispiele dafür sind etwa Dresden, Karlsruhe oder Hannover. Diese Städte seien zwar nicht von hoher internationaler, dafür aber von großer nationaler oder auch regionaler Bedeutung – was sich auch in der Herkunft der Akteure am Immobilienmarkt widerspiegele – und würden ein jährliches Umsatzvolumen von mehr als 1,5 Prozent des Gesamtmarktes aufweisen.
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Bei den C- und D-Standorten steigt die Zahl der in diese Kategorien eingeordneten Städte jeweils weiter an – es gibt 22 C-Städte und 84 D-Städte -, der Umsatz und die Bedeutung des jeweiligen Immobilienmarktes auf nationaler Ebene nimmt dafür jedoch ab.
Die Bedeutung der verschiedenen Standorte für Investoren
Im Allgemeinen gilt für die unterschiedlichen Standorte: Je besser die Kategorie einer Stadt, desto höher sind dort auch Nachfrage und Kaufpreise. A-Städte gelten als besonders sicheres Investment, da aufgrund der starken Nachfrage in der Regel ein sehr geringes Leerstandsrisiko besteht. Allerdings müssen Investoren – vor allem in letzter Zeit – durch die sehr hohen Kaufpreise im Gegenzug niedrigere Renditen akzeptieren.
Immer mehr Investoren richten ihren Blick daher nicht mehr nur auf A-Städte, sondern auch auf B- und teilweise sogar auf C-Städte, wo sie oft Immobilien gleicher Qualität zu einem günstigeren Preis finden. Vor allem B-Städten wird nachgesagt, dass sie sowohl gute Entwicklungsperspektiven als auch gute Renditen bieten – schließlich könnten sie am ehesten irgendwann in die Kategorie der A-Standorte aufsteigen. Viele B-Städte unterscheiden sich von A-Städten nur durch ihre Größe, die sich jedoch auch auf die Liquidität des jeweiligen Immobilienmarktes auswirken kann. Auch die Zahl spekulativer Bauvorhaben nimmt in den niedrigeren Kategorien ab, dafür wird der Markt weniger transparent.
A- und B-Lagen innerhalb von Städten
Vereinzelt werden auch innerhalb einer Stadt A-Lagen von B-Lagen etc. unterschieden. Hierbei geht es dann um die konkrete Lage eines Immobilienobjektes innerhalb der Stadt. Analysiert werden dabei meist die Struktur des Gebietes, die Verkehrsanbindung sowie das Entwicklungspotenzial. Auch hier gilt als A-Lage, was in all diesen Kategorien am besten abschneidet.
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