Offene Immobilienfonds haben ein Problem: Sie sind zu beliebt
Offene Immobilienfonds stehen aktuell hoch in der Gunst der Anleger, das zeigt sich vor allem anhand der Netto-Mittelzuflüsse: Im Jahr 2016 flossen rund 7,4 Milliarden Euro an Anlegergeldern in die Fonds – so viel wie seit 2003 nicht mehr.
Das Problem für die offenen Immobilienfonds: Da aufgrund der Niedrigzinsphase aktuell viele Anleger und Investoren – auch auf eigene Faust – auf Immobilien setzen, treibt das die Preise in die Höhe und es lassen sich weniger aussichtsreiche Investments finden. Da aber auch der Run auf die offenen Immobilienfonds anhält, steigt deren Liquiditätsquote – und das bringt die Fondsmanager in Bedrängnis.
Auch für Anleger ist die Liquiditätsquote eine wichtige Kennzahl bei der Bewertung von Immobilienfonds. Ist sie zu hoch, leidet die Fondsperformance, da die Liquidität auch für Fonds aktuell praktisch nicht verzinst wird – oder sogar durch Negativzinsen schrumpft. Ist sie zu tief, können Anleger bei der Rückgabe ihrer Fondsanteile im schlimmsten Fall nicht ausgezahlt werden. Auch für die Fondsmanager selbst ist es daher wichtig, bei der Liquiditätsquote die richtige Balance zu finden. Doch wo genau liegt die goldene Mitte? Und wann ist die Liquiditätsquote bei einem offenen Immobilienfonds so hoch oder so tief, dass man besser von einer Investition absieht?
Gesetzliche Vorgaben lassen viel Spielraum
Nach § 253 des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) ist vorgeschrieben, dass offene Immobilienfonds mindestens eine Liquiditätsquote von fünf Prozent und maximal eine Liquiditätsquote von 49 Prozent besitzen dürfen. Von diesem Maximalbetrag sind die meisten offenen Immobilienfonds noch weit entfernt, allerdings kostet im aktuellen Niedrigzinsumfeld jedes zu viel gehaltene Prozent an Liquidität Geld in Form von Rendite. Immobilienfonds, die den gesetzlichen Spielraum nach oben hin voll ausreizen, sind daher nicht zu empfehlen.
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Die nach Fondsvermögen gewichtete Bruttoliquiditätsquote lag laut Scope bei den in Deutschland vertriebenen offenen Immobilienfonds zuletzt im Schnitt bei 21 Prozent. Doch auch das ist noch zu hoch, wenn man den Empfehlungen der Analyse- und Ratingagentur folgt. Für Fonds, die nach der Einführung des KAGB im Jahr 2013 aufgelegt wurden, empfiehlt Scope eine Liquiditätsquote zwischen fünf und zehn Prozent – also am unteren Rand der gesetzlichen Anforderungen. Der Grund: Mit dem KAGB wurde auch eine zweijährige Mindesthaltedauer und eine einjährige Kündigungsfrist für Fondsanteile eingeführt. Mittelabflüsse sind daher für den Fonds gut planbar, und die Liquidität kann innerhalb der Frist bereitgestellt werden, ohne dass der gesamte Fonds in Bedrängnis gerät.
Andere Regeln gelten jedoch für ältere offene Immobilienfonds beziehungsweise deren Altanleger. Wer schon vor Inkrafttreten des KAGBs Anteile an einem offenen Immobilienfonds besaßen, darf diese jederzeit bei der Fondsgesellschaft zurückgeben, so lange ihr Wert nicht die Schwelle von 30.000 Euro pro Halbjahr überschreitet. Neu hinzugekaufte Anteile sind davon jedoch ausgenommen. Fonds mit Altanlegern benötigen daher mehr freie Liquidität, um die unvorhersehbaren Mittelabflüsse bewältigen zu können. Für sie schlägt die Ratingagentur daher Liquiditätsquoten zwischen 15 und 20 Prozent vor.
So begrenzen Fonds die Liquiditätsquote
Fondsmanagern stehen einige Wege offen, um die empfohlenen Liquiditätsquoten nicht zu überschreiten, wovon letztendlich auch die Anleger durch eine bessere Fondsperformance profitieren. Eine Möglichkeit besteht darin, die Liquidität in den Kauf neuer Objekte zu investieren. Es werden dann einfach im entsprechenden Umfang neue Immobilien angekauft, so dass die Liquiditätsquote konstant bleibt. Das ist jedoch je nach Marktumfeld nicht immer möglich. Kann der Fonds zum Beispiel nur überteuerte Objekte erwerben, ist den Anlegern damit auch nicht geholfen. Ist also gerade keine lukrative Immobilie in Sicht, gibt es noch andere Möglichkeiten, mit denen die Fondsmanager die Liquiditätsquote regulieren können.
Zum Beispiel können überschüssige liquide Mittel dazu genutzt werden, ausstehende Kredite zu tilgen. Die Kreditquote darf bei offenen Immobilienfonds laut gesetzlichen Vorschriften bei maximal 30 Prozent liegen. Da viele Fonds aber in der Vergangenheit genau diese Möglichkeit zur Senkung der Liquiditätsquote genutzt haben, liegt auch die Kreditquote meist deutlich unter dieser gesetzlichen Obergrenze.
Daneben können offene Immobilienfonds auch die Mittelzuflüsse selbst reglementieren. Dafür können sie entweder feste Kontingente für die Ausgabe neuer Anteile vorschreiben oder den Fonds vorübergehend vollständig für neue Anlegergelder schließen. Neue Mittel werden dann erst wieder angenommen, unmittelbar bevor eine neue Immobilie gekauft wird oder wenn die Liquiditätsquote durch Objektkäufe so weit gesunken ist, dass eine erneute Erhöhung die Fondsperformance nicht mehr negativ beeinflussen würde. Für Fondanleger bedeutet das zwar, dass sie etwas warten müssen, bis sie ihre Fondsanteile aufstocken oder überhaupt in den gewünschten Fonds einsteigen können – für bessere Renditeaussichten lohnt sich das Warten allerdings.
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