Warum der BER schon jetzt ein Glücksfall für den Berliner Immobilienmarkt ist

Zwei Studien des Analyseunternehmens bulwiengesa ergaben, dass der BER nicht ausschließlich ein Pannenprojekt ist. Denn er bietet offensichtlich Potenzial für den Immobilienmarkt und weckt mit seiner Hauptstadtnähe unter anderem das Interesse von Investoren. 

In der von mehreren Unternehmen beauftragten Studie „Büroimmobilien am Großflughafen Berlin“ der bulwiengesa, die bereits im Juni 2017 veröffentlicht wurde, stand das Potenzial der Büroflächen im Verhältnis zur Berliner Nachfrage im Fokus. Auf diese Studie folgte eine Untersuchung des Wohnungsmarktes im Umfeld des BER mit der Bezeichnung „Wohnen im BER-Umfeld“. Beide Studien lassen im Gesamtergebnis erahnen, welchen Einfluss der im Bau befindliche Flughafen auf den Immobilienmarkt bereits hat und in Zukunft haben wird.

Allgemeine Effekte durch Flughäfen

Durch die Erfahrungen mit anderen Flughafenstandorten sind einige Effekte bekannt, die auch mit dem Bau des Flughafens zu erwarten sind. Insbesondere werden neue Arbeitsplätze geschaffen, die positive Impulse für die Region mit sich bringen. Speziell ist in den umliegenden Regionen mit einem Bevölkerungswachstum zu rechnen, was auch die Immobilien- und Mietpreise beeinflussen wird. Der bereits angelaufene Trend zum Anstieg der Bevölkerung im betrachteten Raum (22 Bezirke und Gemeinden südlich in und um Berlin), könnte mit der Eröffnung des BER verstärkt werden. Wichtig für den Gesamterfolg seien vor allem auch gute Anbindungen an das Straßenverkehrsnetz und den öffentlichen Nahverkehr. Dies ist im Fall BER gegeben und sorgt für optimale Voraussetzungen.

Wirtschaftskurbel BER?

Der Flughafen entwickelt sich bereits jetzt zu einem Wirtschaftsknoten. Bisher ließen sich 2.400 Firmen in der Region des BER nieder. Das zu einer äußerst positiven Entwicklung der Beschäftigtenzahlen geführt hat. Der Flughafenchef schätzt, dass bis zum Jahr 2035 um die 60.000 neue Arbeitsplätze mit Flughafen-Relevanz entstehen werden, heißt es in der Studie „Wohnen im BER-Umfeld“.

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Der Standort profitiere außerdem von der Flächenverknappung bei Büroräumen in der Innenstadt und bereits stark populären Berlin-Regionen. Die Nachfrage befinde sich weiterhin auf einem hohen Niveau, während der Leerstand nur bei etwa 3 Prozent liege, wie die Studie verlautet. Der BER biete auf dem 500 Hektar weiten Bauland potenziell etwa 1,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche. In dieser unmittelbaren Flughafenlage könnten die Mieten allerdings Spitzenpreise erreichen – ein eigenständiger Büromarkt am BER müsse sich aber erst noch etablieren.
Hinsichtlich des erwarteten Bevölkerungsanstiegs bietet die Standortumgebung ebenso Potenzial für Einzelgewerbe, durch einen parallel steigenden Güterbedarf.
Das Hotelgewerbe hat sich bereits am und um den Flughafen Schönefeld niedergelassen, drei weitere Hotels seien in Planung. Mit der Eröffnung des BER einhergehend erwarten die Beteiligten einen enormen Anstieg der Flugpassagiere und damit einen höheren Bedarf an Hotelzimmern.

Bauboom in der BER-Umgebung

Bereits zwischen den Jahren 2011 und 2016 wuchs die Zahl der Wohnungen im Umfeld des entstehenden Großflughafens. In diesem Zeitraum entstanden besonders viele kleine Wohnungen. Der Wohnungsbestand in Brandenburg ist vor allem durch größere Einheiten mit vier und mehr Zimmern geprägt. Das ist mit dem Mehr an Eigenheimen im Vergleich zu den Berliner Bezirken zu erklären. In einigen Gemeinden überschreitet die Zahl der Ein- bis Zweifamilienhäuser mehr als die Hälfte der Immobilien – der Durchschnitt liegt bei 37 Prozent. Die Anzahl der Fertigstellungen von Mehrfamilienhäusern unterscheidet sich dabei zwischen den Gemeinden sehr stark. Zusammenfassend ist jedoch ein allgemeiner Anstieg der Baugenehmigungen während der letzten fünf Jahre festzustellen, heißt es in der Studie zum Wohnmarkt.

Derzeit werden noch rund 26.700 Wohnungen in den untersuchten Regionen des BER-Umfelds gebaut oder geplant. Rund zwei Drittel sollen als Mietwohnungen dienen. Marktüblich ist in Regionen im BER-Umkreis ein Kaufpreisfaktor von 21 bis 23. Dieser kann allerdings je nach Standort oder Eigenheit eines Objektes variieren. Sowohl Kauf- und Mietpreise verschiedener Objekte sinken mit der Entfernung vom Berliner Zentrum. Die bulwiengesa geht davon aus, dass sich die Mietpreise bei Neubauten bis 2020 jährlich um zwei bis vier Prozent verteuern werden.

Vorteile, die Investoren locken

Institutionelle Investoren zeigten in den letzten fünf Jahren ein bedeutend verstärktes Interesse an Projekten im breiteren Berliner Umland, ermittelte die Studie. Unter anderem könnte dies an den hohen Grundstückspreisen in den unmittelbaren berliner Lagen liegen, weshalb mehr Projekte im Umland realisiert werden. Des Weiteren verliert der Berliner Immobilienmarkt wegen hoher politischer Auflagen und langwieriger Verfahren an Attraktivität. Die große Flächenverfügbarkeit in den umliegenden Regionen wird als „Willkommenskultur“ für Investoren gewertet, heißt es in der Studie.

Erwartungen an den Immobilienmarkt

Summa summarum machen die aufgeführten Standortvorteile die Regionen um den neuen Großflughafen nicht nur für Bewohner, sondern auch für Anleger attraktiv, bestätigt der Vorstand der bulwiengesa Andreas Schulten. Allerdings hängt der Erfolg dieser Wirtschaftsflächen ganz klar mit der Inbetriebnahme des bereits verzögerten Großflughafens zusammen. Insgesamt wird jedoch erwartet, dass der hiesige Immobilienmarkt an Dynamik gewinnt.

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