Nur selektive Investments in China – Warum ein offener Immobilienfonds im Reich der Mitte vorsichtiger wird

Vor rund zehn Jahren hat der offene Immobilienfonds grundbesitz global sein Portfolio um ein Bürogebäude in China ergänzt. Es blieb der einzige Immobilienkauf des Fonds in dem Land. Nun hat der grundbesitz global das Objekt wieder verkauft – trotz einer bisher sehr positiven Entwicklung. Denn die Risiken in der Region nehmen zu.

Der offene Immobilienfonds grundbesitz global hat für sein Portfolio im Januar 2008 über die Objektgesellschaft „Dalian Xiwang Building Co. Ltd.“ das 40-stöckige Bürogebäude Xiwang Tower erworben, das erst im Jahr zuvor fertiggestellt worden war. Was dann folgte, ist eine beeindruckende Entwicklung: Der Xiwang Tower wurde zur erfolgreichsten Büroimmobilie in der chinesischen Stadt Dalian und ist mittlerweile fast so etwas wie ihr Wahrzeichen geworden. Mehrere Auszeichnungen für Qualität und Design, die der Büroturm über die Jahre erhielt, unterstreichen das hohe Ansehen, das er genießt. 2016 wurde das Gebäude zuletzt renoviert. Die Vermietungsquote stieg in den zehn Jahren seit Ankauf durch den Fonds von 55 Prozent auf 95 Prozent, rund 100 Mietparteien haben aktuell ihr Quartier im Xiwang Tower bezogen.

Doch obwohl es eigentlich nicht besser laufen könnte, hat das Fondsmanagement von grundbesitz global im Januar 2018 alle Anteile an der Objektgesellschaft – und damit auch an der Immobilie – für umgerechnet rund 151,3 Millionen Euro verkauft. Zugegriffen hat jedoch nicht etwa eine andere international agierende Fondsgesellschaft, sondern ein chinesischer Investor. Scheuen Fondsgesellschaften also inzwischen die Investition im Reich der Mitte?

Das steckt hinter dem Objektverkauf

Die Aussichten für Bürogebäude im Nordosten Chinas und insbesondere in der Stadt Dalian sind tatsächlich nicht die besten – sie haben sich laut Angaben von Deutsche Asset Management in den letzten Jahren klar verschlechtert. Die Region wird von der Schwerindustrie dominiert, die ohnehin nicht so viele Büroarbeitsplätze benötigt, zudem befinden sich gerade in Dalian mehrere neue Bürogebäude kurz vor der Fertigstellung. Neben dem traditionellen Central Business District in der Innenstadt, in dem auch der Xiwang Tower angesiedelt ist, werben inzwischen auch ein neuer Central Business District und ein Premiummarkt östlich der Innenstadt um Mieter. Das bedeutet, dass die Konkurrenz zwischen den Bürogebäuden in der chinesischen Stadt steigt – und der Xiwang Tower kann dabei nur wenig gewinnen. Die Vermietungsquote von aktuell rund 95 Prozent lässt kaum mehr Luft nach oben. Es ist hingegen nicht auszuschließen, dass Mieter künftig ihre Standorte in modernere Flächen verlagern werden und die Leerstandsquote daher mit Auslaufen der aktuellen Mietverträge steigen wird. Daneben trifft das neue Angebot an Büroimmobilien nicht auf eine höhere Nachfrage, was zu sinkenden Preisen führen dürfte.

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Doch neben der Optimierung des Portfolios von grundbesitz global durch eine Reduzierung des Vermietungsrisikos gibt es noch ein gewichtiges weiteres Argument für den Verkauf des Xiwang Towers, das nicht direkt mit der wirtschaftlichen Entwicklung des Immobilienmarktes in Dalian zusammenhängt, sondern auf alle Investments in China zutrifft und somit auch weitere Fonds betreffen dürfte: So sind laut Angaben des Fondsmanagements die Kosten für die Absicherung der chinesischen Fremdwährung vergleichsweise hoch, weshalb das Investment trotz seiner sehr guten Entwicklung in den vergangenen Jahren bereits deutlich an Attraktivität für den grundbesitz global verloren hätte. Diese Kosten für die Fremdwährungsabsicherung des chinesischen Renminbi Yuan gegenüber dem Euro sollen nun vermieden werden.

Dass Fonds sich über den Kauf von Terminkontrakten gegen unvorteilhafte Wechselkursschwankungen von Fremdwährungen absichern, ist – zumindest für einen Großteil eines Investments – gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings wird diese Währungsabsicherung teurer, je größer die Zinsdifferenz zwischen den beiden Ländern ist, um deren Währungen es geht. Da das Zinsniveau in der Eurozone weiterhin auf einem Rekordtief liegt, die chinesische Notenbank jedoch langsam die geldpolitischen Zügel anzieht und der Leitzins ohnehin bereits klar über dem Niveau hierzulande liegt, stiegen die Kosten also offenbar in einen Bereich, in dem sich ein Investment nicht mehr so gut auszahlt wie früher. Ein Verkauf des Xiwang Towers – und damit ein Ende des Engagements von grundbesitz global in China – liegt daher im Interesse des Anlegers. Und das ist der entscheidende Faktor, der für den Fonds zählt.

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